伟业顾问2011年北京远洋地产西王佐项目整体定位及产品建议.ppt

远洋地产 ● 西王佐项目整体定位及产品建议;第 * 页;代表地块所处位置;项目本体研究;商品房销售面积197338平方米——中等建筑规模 总用地面积：212138平方米 总建设用地面积271720平方米（商品房面积X-4与X-6：197338平方米，集资盖房X-9：31679平方米） 托幼X-7：4300平方米 商业配套X-10:10500平方米 建筑控高——整体高度6层以下 居住用地18米 托幼用地9米 配套用地12米 1.3容积率——多层为主的中低密度组合产品 居住用地FAR≦1.3 托幼用地≦0.6 配套用地≦1.2 ;项目基本判断：;第 * 页;企业战略目标实现22万建面“一年售罄”，快速回现； “20%”为最低毛利率基础；;项目核心问题界定;第 * 页;区域特性梳理; 城市功能拓展区;; 根据城南行动计划，丰台2009-2012年三年间加快建设7条轨道交通线和推进11条跨区交通通道建设； 京石二通道（北京段）预计为双向6车道，起点在门头沟区108国道附近，经房山区至北京市界。010年开工，2012年建成。京石二高速将带动西南部地区旅游资源的开发，缓解西南地区与中心城交通拥堵； 14号线西起丰台河西长辛店大灰厂东路，北至来广营地区，线路全长47.3公里，全线预计2015年建成通车。地铁14号线2014建成通车，其延长线经过王佐。;2009年11月5日，由北京市34个部门和城南五区共同参与制定的北京市《促进城市南部地区加快发展行动计划》正式发布，从基础设施、产业功能区建设、主导和特色产业发展、民生改善等四大领域勾勒出崇文、宣武、丰台、房山、大兴五区未来三年的发展图景。 预计未来三年，市区两级财政对城南地区投资将超过500亿元，加上带动的社会投资，总投资可达到2900亿元。;丰台区经济实力强劲，购买力居城南之首。;外来人口增速高于常住人口，并且比重正在逐年扩大。;“十一五”发展目标：总部经济区、商贸物流区、文化旅游区、生态宜居区。;丰台区区域发规划;依据“河西综合交通规划”重新整合路网，落实各项交通设施、公共设施； 结合新的功能定位要求，对用地功能布局进行调整，建立绿色通廊将外部良好的自然景观引入城镇内部，结合绿色空间合理安排各类度假休闲设施用地。 ;王佐具有先天的度假资源优势，将会逐步形成生态休闲度假小镇。;;云岗地区人口基数： 区域内约有58家单位机构，事业单位占55%。王佐云岗以航天集团为主，主要包括航天三院三部、航天三院301所、航天三院701厂等； 航天系统（包括内勤、医院、幼教等）在王佐云岗员工规模在3万余人，其家庭人口数量8-9万人。三院在云岗片区员工规模约为2万余人； 航天二院部分已搬往云岗片区，部分在建，预计3-5年内能达到1.5万余人。包括管理人员约为1500人，工程技术人员约为6000人，工人规模为8000人； 区域内收入水平： 科研人员个人年收入一般在8-15万/年。 从所有制性质看，王佐云岗主要是事业单位和政府机构，区域内人群工作稳定，收入稳定。;商业：配套完善，购物、餐饮、娱乐、休闲一应俱全。农贸市场、恒源商厦、恒源超市等基本配套……;;区域特性梳理;亚北 板块;2010年10月前，北京市普通住宅/公寓累计销售排行榜;2010年北京市普通住宅/公寓累计销售金额排行榜;通过对西南泛五环区域市场供需分析，市场供需的主力产品面积区间应在80—210平米; 供应最多的是120-150平米，其次是80-120平米； 其中区划最明显的面积区间在80-120平米。;;区域特性梳理;城西南房地产发展脉络借鉴;城西南房地产发展脉络借鉴;城西南房地产发展脉络借鉴;区域内潜在项目供应量83.5万平米，房地产将进入快速发展阶段。;;北京市重点发展新城的生态组团，区域价值有待重估。;第 * 页;核心板块住宅市场特征;核心板块住宅市场特征;;;;核心板块住宅市场特征;区域特性梳理;第 * 页;;;;;;;;;第 * 页;;;二手房住宅市场;典型个案研究;典型个案研究;典型个案研究;典型个案研究;核心竞争板块普通住宅市场销售较好，经济、舒适型产品 满足不同置业需求人群；;第 * 页;潜在客户需求特征;;;;潜在客户需求特征;;;;;;;;;第 * 页;项目整体定位及产品亮点建议;项目整体定位;项目整体定位;项目整体定位;项目整体定位;北京刚性需求;项目整体定位;核心客户定位;核心客户定位;项目市场定位;项目档次;第 * 页;;;;;价格定位——叠拼产品;价格定位——需求问访;价格定位;;第 * 页;项目整体定位;;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第