众厦地产2012年12月3日郑州金恒基置业城市综合体定位报告全.ppt

;PART1、项目本体分析;01;板块解读： 中牟县历史悠久，自身农业资源丰富，拥有较强的工业产业，中牟板块，土地总面积1416.6平方公里，总人口68万人，辖11镇6乡，431个行政村。交通便利，是郑州周边区域的发展热点。 区域城市战略位置： 中牟板块是郑州新区的主要组成部分，是郑汴一体化的连接点。位居中原经济区、郑汴一体化、郑州新区三区叠加建设的核心增长区域，未来城市发展的核心卫星城市。;项目的区域产业带分布： 白沙产业带： 以科技教育、高新技术产业为主、布局职业教育、商务服务房地产业等。 刘集产业带： 该区域产业带主要以高新技术产业、文化旅游服务业为主，布局商务服务、科技研发、文艺娱乐、房地产等。 九龙产业带： 以先进制造业、物流产业为主，布局物流服务、流通加工、汽车零部件及汽车制造等。 官渡产业带： 该组团重点布局科技??发、现代制造业、农产品加工业、现代商贸和文化旅游服务业务 汴西产业带： 以空分产业、旅游服务业为主，布局汽车制造、机械加工、视频制造和农产品、食品专业物流等。;商都大道;生活配套： 佰人王啤酒鸭 牟山超市 牟山休闲会所 中牟图书馆 翠明湖公园 文化广场 教育配套 中牟第一高级中学 易斯顿国际美术学校 行政配套 县检察院 公安局 法院 县政府 司法局 工商局;北测： 商都达到，沿线分布有较多的行政机关，是中牟的行政核心西侧： 宝丰街目前是居住区，及部分社区型商业配套。 东侧： 牟州街紧邻中央御景小区，随着未来的居住使用会与本项目形成有力的互动。 南侧： 规划路，是本项目本体的住宅部分，配有大量的住宅及商业;地块分析;5. 规模优势：本项目的大体量商业及办公产品，绝对领导中牟片区；;02;目标1：稳健运行;如何吸引项目人流及人气聚集，挖掘潜在商务、公寓客户资源，保障后期项目成功运营。;03;西距郑州市35公里;县城北距连霍高速11公里，南距郑州国际机场28公里，京珠高速、郑州绕城高速、机场高速在县域西南部交汇，郑汴城市快速通道正在加紧建设，年底即可通车，航海东路即将动工，交通十分顺畅便捷。 ;产业发展规划清晰，以汽车装备制造业、物流建材、轻工业等经济产业为主，带动城市经济发展。;绿博园及雁鸣湖景区是中牟最主要的旅游目的地，雁鸣湖是郑州东部面积最大的水域和湿地，绿博园是河南最大的植被景观公园，;800-4,000$;中牟县三大产业比例图;中牟2011年总人口约83.87万人，在周边六县市中人口数量较高； 2010年中牟县人口的增长幅度最高，外来人是人口增涨的主要因素； 第二三产业是来动中牟人口增长未来经济发展，城市扩张的核心动力;全县城镇居民人均可支配收入16656元，比上年增长14.8%；人均消费性支出10920元，比上年增长12.9%。预计在2016年城镇居民人均可支配收入将达到28000元。 ;社会各消费品行业零售总额;中牟县的城镇固定资产投资位于郑州郊县的第二位，高于荥阳等市，由数据可以看出中牟城处于镇化建设快速发展的阶段；;中牟位于郑州市东侧，主要卫星城市之一，紧邻郑东新区，是郑州向东发展的第一站。;04;“中牟人心目中的写字楼是中牟大厦、明珠广场，但整体形象档次、基本硬件设施配套较低，难以形成区域标志性项目” ——客户访谈;住宅楼;企业主要分布在官渡大街和青年路上，企业数量较少，以广告公司、旅行社等小型企业为主。 党委分校、民政局有企业办公；其中党委分校主要以培训机构为主；民政局有4家律师事务所在此办公 住宅楼分布较为散乱，以培训机构为主;瞰都铂宫为区域内唯一在使用写字楼项目，租金较低但出租率也较低，受当地企业写字楼办公意识不强因素的影响，一部分企业选择临街商铺办公;开发商;122.4㎡;企业办公环境：主要集中在临街商铺、住宅楼及行政楼里，写字楼办公意识不强;公司名称;区域;区域;东风日产;汽车产业园的建设，带来的是一系列产业集群，涉及多个上、下游产业及相关配套领域: 下游行业：代理、销售等 服务型企业 服务配套：金融投资…… 生活配套：住宿、餐饮、 酒店、娱乐休闲……; 老城区的写字楼配套不行，无办公品质，中牟没有一个像样的写字楼，目前处于起步阶段，随着产业园的发展及省政府的个别部门迁至新107国道，写字楼的前景是非常好的。企业主要以财务性公司、律师事务所、行政、办公为主，购买客户以投资型客户为主