同策2012年12月12日上海新城地产月浦镇C.ppt

;;宝山北片月浦板块，郊环外，以宝钢为主的产业配套区，与市中心联动性较弱;地面交通较好，但地块距地铁站有一定距离，且公交班车普遍发车间距长，短期内公共交通出行难以改善;现阶段地块周边工业形象严重，居住环境欠佳；配套集中于月浦老城区，地块周边配套相对不足;板块为相对封闭型市场，开发力度小，11年价格快速增长，但与其他板块仍保持差距，板块价格洼地明显;宝山核心区与城市型区域定位，宝山新城规划催生大区域新价值提升;地块所处沈巷社区，将成为板块居住区建设的第一站，更多实现居住功能转移，承接宝山中心城区挤压客户;整体规划考虑环境影响与配套，未来规划价值利好；将逐步改善区域居住环境，解决形象配套不足问题，但短期开发难以跟上改善;城市远郊。交通导入能力弱。形象环境欠佳且配套滞后。属半封闭型中低端市场。价格洼地片区。;市场扫描;市场扫描;市场扫描;市场扫描;;市场扫描;;市场扫描;市场扫描;市场扫描;市场扫描;市场扫描;市场扫描;市场扫描;1R：主力户型面积60-63㎡和70-80㎡，整体去化速度最快，总价段70-80W和85-100W，一般在开盘几个月内就能快速去化完毕； 2R：主力户型面积82-97㎡，整体去化速度较快，总价段基本控制在100-125W； 3R：主力户型面积100-113㎡和115-139㎡，去化速度较快的户型总价基本控制在120-140W，140W以上去化速度骤减； 4R：仅宝华盛世花园设计有该户型，面积137㎡-142㎡，总价水平高，整体去化情况最差； 联排：宝华北岸郡庭小联排产品105/125㎡小面积产品去化表现佳，总价200-220W/250-270W，300W总价控制下成交表现佳。;代表项目及其售价　;市场成长性判断;;万科清林径;万科清林径;万科清林径;;面积段 （㎡）;客户情况;;;刚需型市场，公寓主力需求功能紧凑型户型，同质竞争激烈 一房总价低，去化最快但需求规模有限；常规二房/紧凑小三房去化较快 总价控制合理的联排别墅溢价能力强，去化好，竞争少，市场机会大;低密度产品需求分析;多层洋房需求研究;多层洋房需求研究;叠加别墅需求研究;联排别墅机会研究;;客户定位研究;月浦本地客为主，占比达40%以上；泛宝山区客户占比接近25%；市区及其他区域客户占比超过30%，其中闸北、杨浦等北区客户占比相对较大;以普通职工、技术人员、普通白领为成交主力，区域整体购买力有限，外区导入客购买力相对较强;;主要为一般购买力客户，总价敏感；2R偏好小面积，较多两代居客户深层次需求功能性3R，部分内部经济实力客户考虑投资主选1R;;客户多元（投资、养老、刚需），以区域价值提升、交通因素导入；相对本区域客户购买力仍较强;;立面/景观/显性公共部位关注性强，比较、猎奇心理强;区域客户特征;周边区域客户研究;代表案例客户特征分析;购房特征总结;本案机会客户;核心关注;;本案客户定位;李先生，48岁，普通职工 客户背景： 在月浦本地工作，已婚，儿子24岁，刚参加工作 收入情况：家庭年固定收入16万左右，自己和妻子都是普通职工，儿子刚刚工作半年，目前月收入3000出头 现居住位置：一家三口居住在月浦五村，60多平米，当初是福利分房，一住就住了十几年 置业需求： 购房目的：自住改善;张女士，28岁，宝信软件普通职员 客户背景： 在月浦本地工作，已婚，儿子2岁 收入情况：家庭年固定收入20万以上，宝信软件是宝钢旗下的软件公司，老公也在宝信上班，做软件开发，月收入1万2以上；手上有2套老公房。 现居住位置：一家三口居住在主城区一套80㎡左右的两房内，父母也住在同一小区 置业需求： 购房目的：自住改善;黄先生，52岁，退役射击运动员 客户背景： 原国家运动员，退役后在市区某体育馆做管理员，已婚，儿子22岁，大学在读 收入情况：家庭年固定收入12万左右，自己退役后就做了管理员，工资不高，但福利挺好；妻子在一个小公司当财务 现居住位置：住在父母遗留下的黄浦区一私房内，房子面积较小，已很老旧 置业需求： 购房目的：为儿子购置婚房;虞先生，34岁，私营业主 客户背景： 在杨行做物流运输，已婚，儿子9岁，小学在读 收入情况：家庭年固定收入50万左右，妻子无工作，在家照顾孩子 现居住位置：现在杨行有套老房子，周边也有小学，但只有2R，父母过来住不方便 置业需求： 购房目的：自住改善;;;客户-产品定位;热销户型面积（㎡）;;;;产品选型;产品选型;产品选型;方案一经济效益评估;方案一经济效益评估;方案一经济效益评估;方案二经济效益评估;方案二经济效益评估;;方案二经济效益评估;效益评估;效益评估;;产品塑造原则：地块不利影响最小化、抓住客户敏感点、部分产品力标杆点，成本节约化;建筑立面;景观建议;景观建议;景观建议;在社区添加漫步跑道，以及??处健身设备，提高社