和声机构2013年06月宿州城南商住项目价值研判及规划建议报告.ppt

TO：宿州慧根养正商贸有限公司 宿州城南商住项目价值研判及规划建议报告 和声机构（合肥）2013.06;报告纲要 {第一部分：关于城市} {第二部分：区域分析} {第三部分：客户分析} {第四部分：项目研判} {第五部分：项目定位} {第六部分：产品建议};关于城市 ;北纬 33.18°，东经 111.9°。 宿州市位于安徽省东北部， 1．人口规模：2015年市域总人口规模约612万人，2030年约711万人。2030年中心城区人口约 110 万人。 2．用地规模：2030年主城区200平方公里，中心城区110平方公里。 3．城镇化水平：市域城镇化水平2015年达到45%，2030年达到 63.5%。;城市性质： 京沪铁路沿线重要的加工业基地和商贸物流中心，苏鲁豫皖四省交界地区的中心城市，安徽省新兴的煤电化产业基地。;（1）宿州市中心城区，在汴河以北地区建设汴北新区，沱河以东地区建设城东新区，在南部经济开发区建设城南新区。强化中心城区与周围符离镇、蒿沟(宿马现代产业园)及朱仙庄镇、桃园镇的联系和分工协作，加强基础设施的共享和衔接，从区域整体的角度进行产业和功能布局。;一主三副四组团 ”的空间结构。 一主：依托老城区和市级政务文化区，形成城市主中心。三副：汴北、城东、城南三个城市副中心。四组团：老城区、汴北新区、城东新区、城南新区四个城市综合组团。;城市概况小结： 优势： 历史悠久。皖东北地区的政治、经济、文化中心； 皖东北的中心城市。淮海经济区和京沪铁路沿线重要的加工业基地和商贸物流中心； 交通便利。公路、水运、航空多种方式组成宿州四通八达的交通网络； 资源丰富。境内现已探明的矿藏有20 多种，其中，煤炭资源储量 110亿吨。 机会： 淮海经济区潜力巨大。淮海经济区由苏鲁豫皖 4省 20 个地、市组成，具有连南融北、承东启西的战略“棋眼”地位。； 徐州都市圈区域合作。徐州市是淮海经济区中唯一的特大城市与经济实力最强的城市之一，具有较强的辐射带动能力； 皖东北的“桥头堡”。 响应和贯彻国家“中部地区崛起”的号召，省政府给予了大力支持。 ;区域分析;城南新区：东南片区概况;城东新区;城南新区：东南片区概况;城南新区：西南片区概况;城南新区：西南片区交通概况;商贸物流 百丽富通广场、卓耕广场、意邦国际、白马商城、中豪钢材市场、合肥百大农贸市场等一批商业项目正在建设。部分已开业;城南新区：西南片区人居环境;;商业发展方向;;项目开发时期处于新区发展第一阶段，市政基础设施不完善，区域认知低，常驻人口不足。;客户分析;项目区域客户研判 1、原有客户结构：城南新区原有的客户构成主要为四类人群。;客户细分：受价格及租金回报率驱动下的市内外投资客比重将大幅减小，未来将以自住、首改需求为主。;2、来自区域内已入驻企事业单位地缘性客户，现状下所占比例不高，未来将成为区域购买主力。;;4产业中技术人员及中高管理层将成为置业主力。;5伴随新区商务功能的成熟和居住价值的高端化，将主动吸引一批来自全市的新精英阶层。;项目研判 Project orientation;一、项目研判 1、项目概况;一、项目研判 2、项目区位土地东至淮海南路，南至宿州国际双语学校，西至千亩苑安置区，北至外环一路。;十分钟老城区;十分钟老城区;十分钟老城区;十分钟老城区;;4、项目SWOT分析;;案例分析 ; 物业名称：证大大拇指广场 位 置：芳甸路285弄 所属区域：浦东联洋大社区 建设投资：上海证大商诚房地产开发有限公司 开业时间：2005年3月 建筑面积：11万平方米 商业类型：社区型餐饮、休闲、购物广场 ; 证大·大拇指广场——位于浦东联洋国际新社区内的芳甸路，广场内设大型超市、主题商场、精品购物、休闲娱乐、艺术中心、四星级酒店等多项业态设施。广场以块状规划，共22个建筑体块，以购物、美食、休闲、娱乐为特色的主题业态与多个主题广场融物一体，真正满足“一站式购物、一家休闲、一天逛街”的现代消费方式。建筑形式以地上两层为主，局部一层至三层，地下两层是停车场和配套设备用房。由于体量较大，周边成熟度较高，它的业态组合比较丰富，除零售、餐饮、社区服务业态外，还引入了量贩KTV、数码影院等娱乐业态。 大拇指广场的规划比较注重文化附加值的营造，除引进常规的零售主力店家乐福外，还引进了廊桥创意服饰、创意家居，证大艺术馆等与创意、艺术元素关联度较强的业态。除广场的标志性雕塑“大拇指”外，多处可见个性化的艺术品和设计作品展示。 餐饮店引进的都是知名品牌，业态组合方面强调特色和差异性，满足不同类型、不同档次、不同口味的消费需求： ????;中心广场;业态布局： ★ 二层左侧的业态以零售为主，且都是大店的形式，天津凌志旗下的only、jackjones、veromod