同致行2010年04月13日长沙通用·国际社区营销策略报告.ppt

长沙通用地产 通用·国际社区营销策略报告; ;项目解析1;项目解析2;项目解析3;项目解析4;项目解析5;项目解析5;项目解析6; ;;宏观政策;宏观政策;宏观政策;;长沙市历年GDP以及其情况;可支配收入保持较高速度增长，近三年来的增长率都超过10%水平，08年人均可支配收入为18282元，增长11.65% 长沙市人均可支配收入在中部六省会城市中排名第一;长沙房价进入快速增长阶 段，2009年商品住宅成交均 价较2006年相比涨幅达30%。;注：板块划分打破房地产局统计范畴，将星沙、望城局部地带纳入分析范围;金星北;市中心;长沙玫瑰园 南山苏迪亚诺 卓越蔚蓝海岸 汀湘十里 岳麓山公馆 阳光100 绿城青竹园 天健芙蓉盛世 珠江花城 藏胧 中信新城 长沙奥园 托斯卡纳 美洲故事 五矿龙湾国际 鹏基诺亚山林;区位;区位;项目名称;宏观市场;;模式分析;模式分析;模式总结;产 品;;区域辐射能力强，广受认可，是未来城市发展方向之一;城市中心·CLD核心·国际高尚生活社区;主流优化发展模式下的定位;主流优化发展模式下的核心价值点;主流优化发展模式下的典型竞争项目分析：新城新世界;主流优化发展模式下的案例借鉴：深圳星海名城;怎么卖？ 项目整体销售建议;城市双核·国际高尚生活社区下的推售模式;1#;主流优化发展模式下的推售模式;价格预估——定位过程; 因素 项目;市场静态比准价格;项目主流优化销售模拟及盈利预估;;区域代言核心市场，市场上行空间明显，中高端客户需求多元化;长沙城市双核·奢华智能居家· 天工名宅;档次定位直接瞄准品质高端市场，高于目前市场高尚住宅，是为城市顶级人群提供的身份、品味象征。;怎么做？ 项目物业优化建议;标杆举措;标杆举措;标杆举措;标杆举措;标杆举措;标杆举措;标杆举措;标杆举措;怎么卖？ 项目整体销售建议;1#;主流优化发展模式下的推售模式;顶级天工名宅核心推售思路;所谓“撇脂定价法”（market-skimming pricing）又称高价法，即将产品的价格定的较高，尽可能在产品生命初期，在竞争者研制出相似的产品以前，尽快的收回投资，并且取得相当的利润。然后随着时间的推移，在逐步降低价格使新产品进入弹性大的市场。 ;价格定位 The price locates;分 项;选择购买最低理想值的计算（市场合理竞争力） C = 60×60/ 5100（钱隆尊品）= 0.706 取值说明：∑qn、∑tn分别取值合格，为60分 p值为区域加权平均住宅产品价格;项目引领标准销售模拟及盈利预估;;引领标准发展模式下的项目定位; ;市府西移;地铁、区域内道路的建设，区域中心化明显，让本项目城市功能更加强烈，成为更具城市感觉的项目．;;南湖的崛起，将代言长沙未来 ;紧握城市发展脉搏 超越项目本身看项目;;长沙私营企业主在当前长沙房地产市场高端客户主要构成情况．尽管各项目在主要客户构成成分上有一定出入，但不可否认私营企业主绝对是其中的核心力量，其次是医生、公务员、教师、公司高级白领。;所属板块;家庭结构：3-4口之家;客户基本特征：以高素质、高学历、小家庭的中高端客户构成这次调研的主体，该类群体逐渐占据市场； 自有物业现状特征：功能型商品房占主力，存在一定的物业升级需求； 置业意向特征：对未来市场信心有限，价格承受和支付能力评估保守，客户对市场认识清晰，置业行为趋向理性； 产品需求特征：产品需求以三房为主，二、四房为辅，80-140平米需求占主力；关注舒适和品质但对产品的优质元素理解不清晰； 对南湖板块的认识：对本板块的认识统一，认同其环境、潜力、交通设施价值。;支付能力（万）;客户特点： 35-45岁的中年群体，一般为3口之家 家庭年收入在10-15万之间 二次及二次置业以上 一般拥有1-2部车 喜欢追求时尚，讲究排场及品味 较为留意主流报纸、户外及网络;中小户型主力客户特点及敏感点;首次或二次置业，有稳定的职业和家庭收入，对居住品质有一定的要求，对满足居住功能的户型有一定的需求;与长沙有相当身后的地缘关系，受到价格或及未来发展上趋势的影响，用作临时居所及投资 ;他们是社会的新锐，是未来的城市的掌控者； 他们初露锋芒，但还未锋芒毕露，因为他们还在在不断突破，还在路上； 他们是开福区和周边区域的中高产，私企老板、企业中高管、个体户、… 身份标签始终或显性或隐性的贯穿了他们的衡量标准 …… 客户共性：以自我为中心的价值观，稳重而自信，有品位，他们热爱繁华，也喜欢追逐自然和纯真 理想的生活环境个关键词：突破、自我、品位、家庭、身份、认同；;;一、特色产品; 区域既存的属性： 中心区+学院气息+南湖新城=“长沙更高尚的对外窗口” 对项目的认知：智能+奢华+完美规划= 天工名宅 长沙目前的城市形象:钵子街