同策2010年2月8日上海中建地产新江湾城C6大公馆市场定位.ppt

;开门见山; 新江湾城区域市场 上海豪宅市场认识 豪宅客户访谈 项目定位 引擎物业选择 方案介绍; 新江湾城区域市场 上海豪宅市场认识 豪宅客户访谈 项目定位 引擎物业选择 方案介绍;区域发展; 新江湾城位于传统杨浦老区，总规划占地9.45平方公里； 9.45平方公里中，水域和绿地占地将近3平方公里，建成后区域将成为上海市域范围内唯一的花园生态住区;发展潜力;考察新江湾板块该时间段下的供求走势，大致可以分为两个阶段： 阶段1：2008年全年供过于求，累计供求比维持在2左右，最大月去化量仅1.44万方； 阶段2：2009年全年，持续消化市场存量，供应速度远远跟不上市场需要量的成长速度，当前累计供求比仅为0.94，09年8月成交量井喷达到8.57万方，09年全年成交量23.73万方是08年全年成交量的2倍以上。;新江湾板块公寓成交均价走势表现为稳定增长：08年初公寓均价约15000元/㎡，目前公寓均价，剔除华润橡树湾的叠加产品，约为25000-26000元/㎡，公寓成交均价年均涨幅达30%。 低密度类叠加别墅产品占据板块价格高位：以华润橡树湾联庭别墅为代表，08年6月橡树湾联庭产品开盘，成交均价35000元/㎡，而当月其他公寓成交均价在18000-20000元/㎡左右；09年11月初橡树湾二期联庭产品推出，成交均价49000-55000元/㎡，09年末的市场主要供应均来自于橡树湾二期，其联庭产品的高价位成交拉动了整体板块均价，使得新江湾板块公寓整体成交均价踏入了40000元/㎡平台。;新江湾板块供应结构趋向于大面段产品 其中170㎡以上面积段产品占到总供应量的31.44%、130-170㎡面积段产品则占总供应量的38%、90㎡以下的产品仅占区域总供应量的18%。 大两房、大三房舒适型产品市场接受度最高 90-110㎡大两房产品内部去化率达到120%； 130-170㎡大三房产品内部去化率达到108%，表现为供不应求； 反观80-90㎡常规性两房产品内部去化率仅为94%低于舒适性产品。 豪华型170㎡以上产品在占据较大供应份额的情况下去化速度相对稍慢 170㎡以上产品供应占总供应量的31.44%，内部去化率达到84%以上，可见大面积高总价户型的市场去化速度，相比130-170㎡面积段已经明显降低。;未来竞争;未来上市项目;未来竞争;客户类型　;重点个案; 09年第四季度数据显示，橡树湾类叠加产品明显突破板块现有公寓成交均价; 创新外观：5F多层形态通过创新立面设计打造3F低密度产品视觉体验；竖向跃层玻璃设计打造别墅级视觉体验； 入户方式：一宅四庭院设计打造别墅天地感，独立入户享受别墅私密感，达到别墅“地”的体验； ; 空中庭园：入户花园、前庭、空中花园等享受别墅级的户外空间享受，达到别墅“天”的体验； 空间尺度：15m大面宽设计，相当于常规联体别墅的两倍面宽，相当于常规叠加别墅1.5倍的面宽，享受类别墅舒适的空间体验。;同策观点; 新江湾城区域市场 上海豪宅市场认识 豪宅客户访谈 项目定位 引擎物业选择