思源2014年06月长沙中铁城建洋湖垸项目定位投标报告.ppt

;项目开发定位报告;区域条件 交通状况 资源及配套 地块指标分析;PART1 项目印象 / 项目区域认知;PART1 项目印象 / 项目地段认知;PART1 项目印象 / 项目交通条件;PART1 项目印象/周边环境条件;PART1 项目印象/地块指标及现状;PART1 项目印象/小结;目标解读 核心问题界定;PART2 核心问题结构化分析/目标解读;PART2 核心问题结构化分析/核心问题界定;PART3 商业市场机会挖掘;在容积率限制条件下，本项目商业指标可能分解的三种产品形态：专业写字楼、公寓、裙楼商业（或街区）;PART3 商业市场机会挖掘/可行物业初判;;整体市场表现;长沙办公写字楼销售面积：2009年，写字楼销售面积为16.70万㎡，占房地产总销售面积的0.9%；2010年，写字楼销售面积为17.96万㎡，占房地产总销售面积的0.91%；2011年，写字楼销售面积为23.96万平方米，占房地产总销售面积的1.46%；2013年前11月，写字楼销售69.02万㎡，环比大幅增加，但整体仍小于供应面积，高库存态势并未缓解。;未来市场趋势;客户主要关注写字楼的商务氛围、形象、地段！;;PART3_1 商业市场机会 / 写字楼市场 / 小结;;PART3-2 商业市场机会 / 公寓市场 / 整体市场环境;PART3-2 公寓市场机会 / 公寓市场 / 整体市场环境;PART3-2 公寓市场机会 / 公寓市场 / 整体市场环境;PART3 -2 公寓市场机会 / 公寓市场 / 整体市场环境;PART3-2 公寓市场机会 / 公寓市场 / 客户构成;客户来源宽泛，受区域发展的限制相对较小。;热销公寓一：返租酒店成为市场最火爆产品。;PART3-2 公寓市场机会 / 公寓市场 / 热销原因分析;热销公寓三：附带“学位”，主打学区公寓销售火爆！;PART3-2 公寓市场机会 / 公寓市场 / 小结;;区域酒店类物业两极分化严重，竞品项目多以四星级以上酒店规划为主，周边安置小区则多以低档次酒店、宾馆为主，片区未来酒店市场需求较大，酒店公寓市场存在较大的发展空间;区域内科技产业园，为酒店公寓带来了可观的终端客户群资源;周边聚集的高校聚集了5万余的师生，存在巨大的公寓租住群，高收入老师则具有潜在的投资和改善需求;投资类客户覆盖全市，客户实力较强，关注区域未来发展前景和升值潜力，对投资类小户型产品比较青睐;PART3-2-1 公寓市场机会 / 酒店公寓 / 客户资源 ;本案公寓机会分析;周边客群支撑;各类型企业不同发展期的办公物业需求规律;本案商业市场机会分析;学区资源：长沙顶级名校，北雅中学，购房必有指标，独一无二;酒店公寓在区域内需求较大，且供应稀缺；商务公寓虽供应不足，但因目前需求有限，应尽量控制体量；周边存在高质教育资源，可整合发展学区公寓，提升公寓附加值;;编号;;联丰村多以中低端服饰、零售类业态为主，因靠近中医药大学，商业主要以服务学生、老师以及周边居民为主。 店铺数量：约230左右 营业面积：约10000平米 租金范围：50-150元/㎡/月 主力面积区间：30-100平米 合同年限：首签3~5年;象嘴路沿线分布成熟小区较多，为满足周边业主的装修需求，业态分布主要以建材家居为主 店铺数量：约50家左右；营业面积：约3000平米 租金范围：80-130元/㎡/月； 主力面积区间：50-200平米 合同年限：首签3~5年;细分市场概况 | 周边底商;细分市场概况 | 周边底商;细分市场概况 | 周边底商;含浦家园象嘴路;　;PART3-3 商业市场机会 / 消费商业 / 周边重点项目商业规划;;周边重点项目商业竞争同质化，多以街铺为主；缺少主题 及特色，缺乏一站式餐饮、休闲娱乐商业场所，商业业态 有较大的提升空间。。;目标排序： 商业酒店公寓写字楼;PART4 商业发展战略及定位;PART4 整体商业发展战略;PART4 整体商业发展战略 / 产品组合策略;PART4 商业发展战略及定位;√;PART4 商业定位 / 竞争策略;PART4 商业定位 / 商业类型定位;PART4 商业定位 / 商业类型定位;PART4 商业定位 /商业规模定位;商业规模拟定;区域未来人口导入 → 商业需求空间 — 商业现有及未来供应 = 本项目商业市场空间;商业规模拟定;商业规模拟定;PART4 商业定位 / 商业业态定位;PART4 商业定位 / 商业业态定位;PART4 商业定位 / 商业业态定位;PART4 商业定位 / 案名推荐以及主题定位;前瞻性的生活模式 街