成都市鑫盛白兰地营销推广策略.ppt

鑫盛白兰地营销推广策略;第一部分鑫盛白兰地项目营销战略研究;6500,到底贵不贵？;6500,到底贵不贵？;不贵 炎华置信·花间兰庭 预计开盘时间：9、10月 预计开盘均价：6500元/平米 相对而言，我们整体均价6500不算贵。 ;6500,到底贵不贵？;5月17日星期四文章;6500,到底贵不贵？;鑫盛白兰地项目整体营销策略是什么？;充分准备 动态把握;动态把握 计划战与时间战 如果金林俊景7、8月份就以5800的起价开第一批，到9月 份开第二批的话（届时，它自然会提价），我们就按取 得预售证的时间开始推。 如果金林俊景9月份开出的起价超过5800，我们也按取得 预售证的时间开始推。 如果金林俊景9月份以5800的起价开第一批，那我们就同 他打时间战，延长客户积累期。它自然是耗不起的。;动态把握 差异化包装+强有力的宣传推广 无论金林俊景什么时候开出来，在解决了资金问题之 后??它自然会回到正常的市场规则上来，虽然我们在企 业品牌、项目体量、售楼部的气势、产品设计上不比它 有优势，但是我们可以通过差异化的项目包装、强有力 的宣传推广为项目建立差异化的市场形象，从而获得项 目的成功推广。;第二部分鑫盛白兰地项目周边市场研究;鑫盛白兰地·周边市场研究;鑫盛白兰地·周边市场研究;第三部分鑫盛白兰地项目目标客群研究;按地域来源分类;按置业次数与用途分类;按置业动机分类;按年龄与家庭结构分类;目标客群身份特征素描;目标客群置业心理素描;对谁说：70后城市新贵;鑫盛白兰地卖给70后城市新贵 我们不可能和每一个目标客户对话， 我们也不可能做到面面俱到， 我们能做的是找到他们的 然后对他们说。;对谁说：最为主力的客户;项目出彩的广告概念包装;第四部分鑫盛白兰地项目卖点梳理;鑫盛白兰地·地段价值研究;鑫盛白兰地·地段价值研究;鑫盛白兰地·地段价值研究;鑫盛白兰地·配套价值研究;户型·价值：3个价值梯度 三星***：2梯2户—1栋 二星**：2梯4户—3栋/2梯5户—4栋 一星*：3梯11户—2栋 ;;鑫盛白兰地·景观价值研究;鑫盛白兰地·建筑价值研究;鑫盛白兰地·建筑价值研究;鑫盛白兰地·户型价值研究;生态自然主题：鲜花造型动物;第五部分鑫盛白兰地项目广告包装;鑫盛白兰地;V.S.O.P;鑫盛白兰地V.S.O.P-HOUSE;V.S.O.P-HOUSE;V.S.O.P-HOUSE;鑫盛白兰地项目主打广告语;鑫盛白兰地·街区生活指南;鹭岛国际——1000M 罗雅蒂诗SPA、发之源造型、左岸会所西餐咖啡、都市休闲会所 云影苑街区——1300M 廖记棒棒鸡、佐登妮丝SPA、徐福记、1919洋酒专卖、凯悦酒楼 （燕鲍翅）、圣露鲍鱼、七里香家乡菜、盐都家乡菜、宾诺咖啡 35°好生活瑜珈馆 置信路——800M 中行、商行、深发展银行、建行、乒乓烧烤、尼古拉洋酒专卖 耶士咖啡、四川直属机关幼儿园逸都分园、同仁堂、玄德火锅 川江号子、芙蓉江渔村河鲜火锅;鑫盛白兰地·街区生活指南;繁华珍酿生活;第六部分鑫盛白兰地营销推广构想;地段优越 产品有料;通过行之有效的手段， 在一个合理时间段内， 实现项目价值与利润的 最大化。;四大目标;一、单价目标 清水房均价达到甚至超过6500元/平米 二、速度目标 2008年2月之前实现项目的全部销售 三、利润目标 最大程度地实现项目价值与利润 四、形象目标 建立成都楼市较高品质项目的市场形象 为企业品牌建设奠基;三大阶段;鑫盛白兰地营销推广三大阶段;鑫盛白兰地营销推广控制图;重要事件： 8月10销售中心开放 9月中旬取得预售证 9月中下旬开始销售 目标：30%约113套房源 项目整体形象塑造 积累350个诚意登记客户 有效成就率按3：1算 广告支持： 6月中旬开始的造型围墙 7月初开始的户外大牌 7月初开始的灯杆道旗 8月上旬开始的轿厢广告 8月下旬开始的公交站牌 8月下旬开始的报纸广告 活动支持 9月中旬产品品鉴会;第七部分鑫盛白兰地阶段推广构想;阶段分解;准备期：07年6月上旬-8月上旬;准备期：07年6月上旬-8月上旬;准备期：07年6月上旬-8月上旬;准备期：07年6月上旬-8月上旬;5月下旬——销售中心设计公司确定 6月上旬——销售中心（内外）方案确定 6月上旬——广告调性确定 6月上旬——现场造型围墙亮相 7月下旬——销售物料全部到位;第一阶段：07年8月中旬-10月下旬;推广主题：;推广主题：;推广主题：;产品品鉴会策划与执行 房交会策划与执行 阶段广告创意与执行;? ;推广主题：;推广主题：;推广主题：;推广主题：;工作重点: 阶段广告创意与执行 商业的宣传与推广 ;第三阶段：08年1月上旬-2月下旬;根据联合以往操作同类项目的经验以及对本项目