成都郫县西城首席商业广场市场研究报告.ppt

谨呈：四川欣茂房地产有限公司; 研究框架; 研究框架;成都市;城市研究------城市战略规划;城市研究------城市经济走向;宏观市场;宏观市场;宏观市场;宏观市场;宏观市场总结; 研究框架;区域市场;区域市场;区域市场;区域市场;西部新城以郫筒镇、犀浦红光、温江商务区为三个次区域中心组团构成,郫筒镇次区域以创意产业为主题；犀浦红光则以造型突出的大型商业建筑和简洁明快的商业办公建筑为主；温江商务次区域中心将建设高端商务办公区会议会展。;郫县以“一城”“两带”“三基地”作为发展重心;犀浦全镇幅圆面积28平方公里，辖18个村，5个居委会，总人口约6万人，流动人口约28万余人。 毗邻国家高新技术产业开发区西区，上百家国内外企业，在职人口近15万。犀浦周边大中小学多达20余所，师生人口近17万余。 随着区域建设步伐的加快，预计未来3-5年，区域居住人口将再增加约16万???; 结合地铁2号线、6号线、成灌快铁，依托区域原有公共设施，形成“三心二园”的聚集区结构。 “三心”： ——土桥商业中心（商业消费服务聚集区） ——犀浦商务中心（商务休闲服务聚集区） ——犀浦商业中心（商业消费服务聚集区） “二园” ——犀浦科技创智园区（知识创新服务聚集区） ——土桥科技商务经济园（总部商务经济集聚区） ;省委省政府选址（方案）——三环路外，金牛宾馆内侧和外侧，约1662亩 土桥场镇及周边规划更新（方案）——以居住及配套为主的功能区 犀浦控规更新（方案）——区域发展提档升级，已注重现代服务业的发展引导;两条地铁线——中心城规划9条地铁线，其中地铁2、6号线经过犀浦-土桥 成灌快铁——缩短中心城与都江堰的时间和空间距离，主要经过犀浦 其他路线----拓宽8车道的老成灌路，沙西线，蜀西线，IT大道等;区域未来将有大量高档住宅小区聚集;高新西区企业分布状况;区域学校分布状况;;区域市场小结; 研究框架;;区域价值;概念;美国：条件所限难以发展TOD ; 原因： ◆? 香港的土地资源极其有限和宝贵，政府大力发展地铁和巴士等公共交通。 ◆ 政府在发展轨道交通的同时结合周边物业共同发展。即政府把高铁周边的土地出售给开发商，所以开发商在一定程度上代替了政府进行城市公共设施的建设。 ◆ 政府也采取了一定的政策优惠，比如说如果开发商退红线增加一米的话，政府会允许开发商提高容积率并增加建设面积 。;多摩新镇的夜晚;TOD模式成功要素;从国际上看，美国及欧洲等国规划的城市轻轨，通常在轻轨车站1平方公里范围内地产的价值可上升10％至20％，在车站附近400至600米的距离内的物业比外面的价值要高出很多； 从国内看，北京轻轨物业的价值也比非轻轨物业的价值高出20~30%； 但是紧靠站点的物业由于受到声噪、电磁辐射等因素的影响，价值提升不及距离站点有一定距离的物业；;成灌快速铁路 全长56.5906公里，总投资约130亿元。其中都江堰段长24.5906公里，涉及聚源镇、幸福镇、经开区、玉堂镇、中兴镇、青城山镇等7个乡镇，计划于2010年5月建成通车。 快铁正线12个站点： 成都站；安靖站；金牛站； 犀浦站； 红光站； 郫县东站； 郫县站；郫县西站； 安德站；聚源站；；都江堰；青城山站。;成都站即火车北站; TOD出现的前提一般是由于中心城区功能过度集中，为了实现多中心城镇化而使城市功能外扩的背景下产生，实现分中心与城市核心的快速联系。 但是从成灌快铁目前的现状来看，终点站在火车北站，并不在市中心，在地铁2号线通车之前，并不能够使沿线与城市中心实现完全的无缝对接，对提升沿线居民工作生活便捷度的提升还是有所局限，更多的将是承担旅游快线的作用。因此成灌快铁为本项目带来的价值提升，将在地铁2号线通车以后得以最大化体现。;TOD模式下本项目不利点;本项目由TOD带来的价值，需要在地铁2号线通车后才能够最大化的体现； 本项目所在站点在政府规划上并不具备TOD的典型需求，但是可以通过项目自身的规划来满足所有的必备条件； 通常围绕着轻轨车站1平方公里范围内地产的价值可上升10％至20％，其中以在车站附近400至600米的距离内的物业价值最高；而紧靠站点的物业由于受声噪和电磁辐射影响，价值提升会受影响，而本项目正好处于紧靠轻轨站点，TOD模式会为物业带来 10%的价值提升空间。; 研究框架;住宅：保障现金流，满足基本居住需求，吸引人气，追求短期效益。 SOHO：保障现金流，满足基本投资需求，吸引人气，追求短期效益。 写字楼：现金流及固定资产的混合体，提升项目综合价值，吸引人气，追求短中期效益结合。 集中式商业：利润最大化的主要来源，提升项目综合价值，吸引人气，追求短中期效益结合。 星级酒店