美格行金地集团深圳公司社区商业研究文稿演示.ppt

金地集团深圳公司 社区商业研究文稿演示;（二）社区商业前期规划篇;;（一）研究背景说明;1.1 研究目的及基础资料来源 ;① 样本意义，一个案例描述的场景和过程并不是简单的和孤立的，而是 大量同类现象中的一个，如果取极值的话，其结果是一样的。 ;1.2 案例研究意义及调研分析案例;着手研究之前，我们搜索了国内外关于社区商业的现有研究成果，总体来看，社区商业在我国尚处于发展初期阶段，缺乏一套系统的且具有实践指导意义的社区商业研究理论成果。 针对这种情况，我们采取典型案例研究的方式，选取了深圳及广州地区共12个具有典型代表意义的社区，主要采取实地调研的方式，结合公司的数据库及实际操作经验积累，并适当借鉴了前人研究成果。通过对客观存在的典型案例进行全面剖析，结合经验判断，针对社区商业的全程操作：包括前期的规划设计到招商销售，再到后期的经营管理，均作了规律性总结分析，在广度和深度上可以说是达到了国内相关研究的最高系统程度，对于社区商业的实际操作有着重要的借鉴意义。;（二）社区商业前期规划篇;2.1 社区商业分类研究 2.2 社区商业规模确定（定量） 2.3 社区商业业态比例确定 2.4 社区商业布点确定 2.5 建筑产品规划及硬件指标 2.6 商业街特色营造;2.1 社区商业的分类;为了方便进行针对性的规律性研究，对以上十二个案例进行归类。;12个社区商业分类;商业规模是确定社区商业类型的基本因素。商业规模的大小在一定程度上决 定着社区商业的性质，从十二个案例来看，一般情况下，社区商业的规模越 大，其商业的对外性越强，成正比的关系。;商业与住宅的关系也是判断社区商业性质的重要因素。商业与住宅的关系可 以看出本社区人口规模是否足以支撑社区商业的正常经营，从而，可以判断其 商业的对外性质的强弱。;综合以上因素，对十二个社区商业进行归类，见下表： ;2.1 社区商业的分类;外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间，商业体量较大，依靠本社区居民的 消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对 周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。 ;2.2 社区商业规模确定 ;规划前期社区商业类型的确定;影响社区商业定位的因素主要可以分为以下三个层面： 1.5公里半径范围内商业情况； 地块制约因素； 市场竞争预期。 此类因素具有以下主要特点： 不确定性，由于涉及范围广，影响因素复杂，所以很难精确把握； 具有很强的个性特点，因应项目所在区域的特点而有所差异，难以 统一标准； 处于动态的变化之中，并且易受主观倾向影响，属于不可控因素。 因此，社区商业的具体定位需根据项目的实际情况做个性化综合分析。;1.5公里半径范围内的商业情况对社区商业定位有影响的主要体现在商业 的空间（主要由周边居住人口及流动人口的数量制约）和商业业态组合。;如果1.5公里半径范围的核心商圈内尚无大型品牌超市，常住人口达到10万人以上、有主要的城市道路经过项目，且未来区域规划及发展趋势看好，而项目又可临主要道路做出充足的展示面及人流导入顺畅及项目其他条件许可的情况下，无疑较充分地具备了引进大型综合超市的条件。根据相关的研究结果，一个大型品牌主力店可支撑其他业态的经营面积为其2倍左右，可形成强大的规模效应，对外经营的性质比较强，另外一种典型的情况是在其他情况相近的情况下，区域内常住人口未能达到大型综合超市开店要求，则可考虑品牌社区标超＋较大规模餐饮的主力业态组合方式，增强辐射面。以上两种情况均可以考虑定位为外向型社区商业。;偏外向型社区商业立足于本社区消费群，兼顾周边消费群，外部条件对于其影响程度相比外向型社区商业较低。一般要求有主要道路经过项目，交通系统虽不十分发达但较为顺畅；地块条件能满足做出一定的展示面，但往往因为人流关系，昭示作用有限；区域内商业氛围不浓或竞争较激烈，市场前景预期一般；如具备条件，如半径1.5公里范围内常住人口达到10万以上，亦可引进综合超市，如蔚蓝海岸有8,000㎡的人人乐超市，一定程度上是因为其本身有570,000㎡的建筑面积，周边尚有其他中大型社区，如招商海月花园。;内向型社区商业是基本上只考虑满足本社区消费群的商业类型，虽然客观上也会有其他社区的消费者来消费。一般情况下，定位为内向型社区商业有可能是1.5公里半径范围内同类型商业竞争较激烈，或与项目定位相符的消费群数量较少（如万科四季花城），不足以形成对项目商业的有效消费支撑；由于地块形状或其他原因导致未能临主要道路有良好的展示面，所以一般内向型社区商业的主力店为社区标超或品牌便利超市。;2.2.1 社区商业类型定位;通过对社区商业定位确定