2010年11月28日张家口市怡都水景项目整合营销策划报告全.docVIP

房地产商域网 - 海量房地产资料下载 PAGE  房商网 - 全国最低价销售《2011房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879 怡都水景 项目整合营销策划报告 北京博众房地产投资顾问有限公司 2010年11月28日 [ 前 言 ] 我们对本项目所在地西甸子周边的县镇房地产市场进行了调研和分析。通过我们调研的情况分析，认为目前市场建筑技术含量在提高，楼体立面、户型及使用率均比较好。同时购买房产的客户对户型的选择更加合理实用，客户对价格方面的敏感程度较高，而且对项目综合方面的考虑较多。 同时，我们对本项目也进行了认真的研究和分析。通过我们的分析，我们认为本项目在整体规模、客户对项目的认可度、区域位置较周边项目有一定优势。同时，在项目推广、社区环境、品牌树立等方面存在一定问题。 为了做好项目的销售，最大化保证发展商的利益，我们对项目的营销方案做了分析和整理，提供了初步的营销方案、现场包装方案和宣传推广方案。 我公司具有多年的销售经验和科学的管理体系。我们在客户资源、宣传推广、现场营销等方面拥有良好的优势。我们本着对发展商、为项目负责的态度开展我们的工作。 真诚的希望能与贵公司携手合作，成功将项目推向市场。 一、市场分析 （一）区域市场分析 本项目地紧邻张家口市区，是北京→怀来→张家口→西甸子→崇礼必经之路，北邻崇礼（中国雪都——崇礼滑雪场）。根据我们对市场调查的了解，在所设定的区域的多个项目进行了调查。随着城市化速度加快，张家口市的住宅市场的供应速度急剧增加。 1、供应分析 （1）总供应量分析 张家口市近五年来一直是中低档的居住类项目为主导，高档项目的市场供应量很少，且市场需求不大。尤其是08年后本区域的商品房供应量迅速增大。 自08以来本区域的商品房供应总量达到200多万平方米。纵观本区域近几年的供应状况，2010年—2012年张家口市及周边县市的商品房进入供应高峰期，将打破供求的稳定状态。 （2）物业类型分析 目前，张家口市物业主要为商业销售物业、普通住宅物业。 整体来看市区是以2280—3880元每平米的中???住宅为主，周边县镇均以1430—2580元每平米的中低档住宅为主。 超过4000元的高档住宅几乎是公寓，因此区域住宅以居住为主（多层及少量高层）。 （3）物业品质分析 客户越来越理性的的选择影响着住宅产品的品质； 开发商对物业的定位越来越细分和明确； 开发商无论是在项目的运作还是在产品的设计上都比以往有所提高。 具体体现在一下几个方面： 目标客户的细分 开发商品牌意识加强 注重环境规划设计 注重细节设计 从各个方面体现以人为本 （4）楼体分析 建筑形式：居住类项目为市场主流，产品形式多为多层住宅和高层,本项目是以多层为主。 环境规划：小区内部规划普遍不是很好，绿化率低。 小区规模：多数项目规模在10—20栋楼。 市场表现：项目销售过程中，户型合理的小户型市场表现突出。 （5）装修情况分析 物业品质的最直接表现就在于装修状况，物业内外装修状况是评价项目品质的一项非常重要的指标。张家口市项目均为毛坯房，外墙以涂料和文化砖为主。 2、需求分析 （1）近两年来随着城市改造不断成熟，周边区域项目在市场上表现不错，但08年8月份开始，受全国房产市场下滑趋势影响，市场产生较大波动。我们根据所掌握资料粗略计算，市场吸纳率为200万平米/年。 （2）张家口市项目多以居住为主，少数项目逐步形成商住氛围。其中一些已入住项目有部分住户为拆迁户。近两年由于张家口市发展速度加快，客户主要以地缘性为主，现有客户主要为附近居民，以及拆迁户。 （3）需求主要特点： (a)客户的构成，附近居民、拆迁户和周边县区农民及少数长驻滑雪场均存在。 (b)地缘性较强，大多数人群是附近居民。 (c)本区域的居住氛围和价位是吸引客户的主要因素。 (d)主要以居住为主，存在投资的客户（但所占比列较少）。 (e)小户型更容易被市场接受。 3、价格分析 （1）张家口市项目较多，且供应量较去年有所增加，价格在2480—3480元左右。但是多数项目品质、位置较差。 （2）张家口市项目在市场大环境较差的情况下，在不断的推出各种优惠打折的促销方法，而市场表现依旧差强人意。售价较高项目尤为突出。很多项目推出半年左右，销售还不到20%，所以必须要推出性价比高的项目。 （3）建议本项目以低开高走的销售策略进行价格制定。前期以积累人气为主，拥有良好销售氛围后在相应对价格做出调整。建议项目开盘均价定在1880—1980元每平米。 4、小结 （1）现阶段在售项目产品品质良莠不齐。 （2）现阶段市场中现房供应量不大。 （3）买方市场日渐成熟并趋于理性。 （4）性价比是中低档住宅市场客户群考虑的首要因素。 （5）对区域价格、居住环境