东莞市新中银金色华庭营销推广方案.ppt

新中银·金色华庭营销推广方案; 2005年3月房贷利率上调0.2% ，这已经是央行第二次上调房地产贷款利率，有报道称上调行动还将继续； 房地产贷款最低首期付款由原来的20%上升至30%； 2004年广东省固定资产投资价格上升6.4个百分点，涨幅较上年提高2.2%，建筑安装、装饰工程价格累计上涨了9.9% ，这将直接影响到今年房地产的价格； 中国社科院金融研究所金融发展室主任、著名经济学家易宪容对大众发出刺耳的警告——暂时不要买房！;地产业的风云令百姓人心惶惶， 如何在顾客心目中树立一个超值楼盘的形象， 令其放心的购买， 也令自己在房地产业的困境中异军突起？ ;华南Mall将万江的地块价值发掘，盛世华南、理想0769将其发扬光大； 政府出手支持莞城旧城改造； 东城高档消费圈促使众多高档楼盘呼之欲出，而工厂拆迁更为其提供了大量地块； “一城两中心”——政府将松山湖规划为一个新的城市中心，并制订相关规定，力图打造一个科技生态工业区，仅北区就有650万平方米的土地供房地产业储备开发； 常平、长安、虎门、厚街房地产业迅猛发展 ;新老地块的居住潜力不断被发掘， 所谓的CLD地段优势渐渐被便利、价格、档次等条件覆盖， 凭什么让消费者舍首选而择我？ ;金地格林小城二期开发约1000套； 光大景湖春晓一期约推1300套，景湖春天还有部分二房、三房单位近期推出； 世纪城二期旺销； 御花园下半年即将推出一批别墅级洋房； 中信阳光澳园尚有500套单位，凯旋城二期也有500套单位； 未来世界花园、东骏珊瑚湾畔、深圳建设控股项目…… ;身处城市居住中心区确如陷十面埋伏， 名企、靓盘重重包围， 如何在乱军中突围，占据市场一席之地？ ;五十年代是坚强后盾； 六十年代是中流砥柱； 七十年代是社会精英； 八十年代是后起之秀； ;有的不想买房锁柱荷包， 有的第一次置业出手慎重， 有的第二次置业用来安家要求颇高， 有的多次置业用来投资眼光犀利， 谁要买房子，谁能买房子， 谁又会买我们的房子？ ;富通理想0769走知性路线，大受社会中坚分子欢迎； 中惠丽阳时代玩起了前卫、个性，年轻的???房族、大胆的投资客蜂拥而上； 怀旧温情的芳桂园单价上升了500元； 金地格林小城的小资情调引爆了全城； 中信的阳光澳园、新天地、凯旋城，优质高雅的现代居住典范个个畅销 ;要想房子卖得好，必须练就自己的杀手锏， 我们凭什么吸引消费者，又如何留下他们？ ;竞争力观察;问题六：;带着这些思索我们开始了此方案的研讨……;关于问题一： 宏观环境分析;东莞市宏观经济状况;城镇居民家庭支出中，娱乐交通占据很高的比重，每百户人拥有家用汽车38辆，居全国大中城市之首。居住支出同比增长1.8倍，得到有力释放； 第二产业比重占54%，以加工制造业为主，可配齐全球95%的信息技术产品，“东莞塞车、世界缺货”； 由“世界加工制造业基地”向“世界制造业名城”的转变，产业链日渐完整和成熟 ;城市发展趋势;东莞市房地产市场现况;商品房销售仍以住宅为主;销售主力户型为三房单位;出售面积以80-120平方米为主;3000元左右被消费者接受程度最高;宏观环境总结：;成交和供应最多的户型集中在80--120㎡的两房和三房； 市场供给、购房群体仍然呈现于高、低端两头大的哑铃型结构，中低档洋房和高档别墅的销售速度明显高于高档洋房； 中信、光大、宏远、新世纪“四大家族”占据了近50%的市场份额；万科、金地、富通、深圳建设控股等外地大开发商正积极参与东莞地产市场，市场水平将不断提升，竞争压力逐步升级 ; 关于问题二、三： 市场竞争分析;竞争圈层;第一圈层：;; ;;; ; ;发 展 商：安华实业 占地面积：约50亩 建筑面积：约80000㎡ 容 积 率：2.25 绿化率：40% 主力户型：一房、两房小复式 景观特点：新加坡式园林 产品类型：以小户型为主预计在8 月份开盘;;第一圈层小结：;第二圈层;盛世华南;理想0769;中惠丽阳时代;芳桂园;万科城市高尔夫家园;星河传说;第二圈层小结：;第三圈层;竞争分析总结：;项目分析;片区项目分布;项目四至;项目现状;;项目总述;内部环境： 一期销售率接近100%，入住率也非常高，虽然只有692户但是会所、泳池等配套设施非常齐全，深受业主喜欢；小区物业实行纯港式管理，社区封闭性高，业主生活安全 交通网络： 东莞大道、四环路 公交线路： 8路、L3路、10路;配 套： 向南一公里处有正在建设的南城体育公园； 往西平方向是篁村医院第三门诊部； 正对面有白领盘未来世界花园的大型商业； 斜对面不远处是西平派出所； 五分钟车程内，有西平小学、东