合肥市新都会国贸公寓一期物业销售分析及后期调价建议.docVIP

[键入文字] PAGE  [键入文字] 【新都会·国贸公寓】一期物业销售分析及后期调价建议 第一部分【一期物业销售分析】 【说明】 广告力不做分析，理由如下： 新都会·国贸公寓的一期到目前为止没有打过广告，目前成交的业主都是前期积累客户和新都会俱乐部的会员。因此不对广告力进行分析。 本次分析重点做产品力与价格力的分析。 【产品力分析】 【新都会·国贸公寓】一期向市场推出4栋楼，分别7、8、9、10号楼，共196套住宅。截止2005年8月31日共售出 102套，余房 94套，销售率 52.04 %。为了更好地开展下阶段营销工作，我们分别对已售房（签约房及下定房）与余房进行分析。 一、内部认购期成交率分析和动态走势 项目 周期来客量来电量成交量 （套）成交率8/18-8/24117247664.96%8/25-8/31119262622.2%合计2365010243.2% 本项目自8月18日开始接受内部认购，因此，销售周期即从8月18日开始。 设定 8月18日——24日为销售第一周； 8月25日——31日即销售第二周； 从以上表格显示，上两周平均每周成交量为51套，即日平均成交量达7.3套。 分析： 从上两周的来访来电量看，国贸公寓的来电量较少，但来访量较多，成交率高。 新都会国贸公寓项目自开始内部认购以来，一期的销售策略为“于无声处响惊雷”，在这个战略的指引下，从8月18日到现在，项目没有打过一篇广告，我们依托的客户资源完全是前期的积累、路过现场或者是介绍的这部分群体。在这个情况下，电话这个媒介的作用大大弱化；同时，这部分客户群体的意向是极高的，很多是关注了项目很长时间的忠实消费者，或者是有消费能力，一直在寻找好地段高档住宅的群体。从目前情况看，低来电量、高来访量、高成交量是目前销售一线的最大特征，这个特征符合战略预期，是项目成功迈出的第一步。 二、楼栋数据分析 楼号已售量（套）可销售量（套）销售率（%）7#466373.02%8#204544.44%9#174438.64%10#194443.18% 1、从以上数据显示，楼栋销售最快的为7#楼，销售率为73.02%，明显大幅度高于其他楼栋。其次为8#，10#楼，销售率为44.44%。和43.18%。 2、楼栋销售进度相对较慢的为9#，销售率38.64%。 3、7#楼销售率达到73.02%，目前剩余的几乎都是一、二、十层和顶层。 一期四栋楼，分布在社区的南端，从位置上看，7#楼相对较好，其次是8#楼，9#、10#楼位置最差。 三、物业面积分析 面积（平方米）已售量（套）可销售量（套）占比（%）80-9081457.14%90-100265052%110-120234057.5%120-13082532%130-14072035%140-150172470.83%150以上6875%复式房71546.67%合计10219652.04% 分析： 从以上数据可以看出，在所有的面积当中，销售速度最快的是140-150平方米以及150平方米以上的大户型，而且大户型的销售率明显高于其他，达到70%多；其次是80-120之间的户型，均达到50%以上的销售率，复式房销售率也达到46.67%，销售率最低的是120-140之间的户型。 120-140平方米户型销售状况不佳原因分析： 从目前的房产销售市场宏观状况看，120-140平方米三房两厅两卫的住宅的需求量相对较大，仅次与100-120平方米住宅的需求量。是市场上的主力户型之一。 从本项目看，120-140平方米的户型主要分布在8#01、9#01、10#01，销售状况反映，9#楼共10套这样的户型，销售量为7套。销售率达70%。而8#01、10#01走量却相当缓慢。 120-140平方米之间销售状况不佳的户型有两种： 8#01单元 ，面积123.8平方米 ，三房两厅两卫； 10#01单元，面积130.67-131.22平方米，三房两厅两卫。 从位置看，这两个户型均分别位于8#楼与10#楼的最东边，也是整个社区的最东边，尤其10#楼还是社区最南端的一栋楼。在一期四栋楼中，这两栋位置稍差，在这两栋楼中，01单元位置最差。 从户型看，8#01户型特点可以归纳为：大客厅、小卧室、小开间。它有一个弧形观景窗，却无景可观。在120平方米以上的户型中，这个户型稍差。10#楼户型较好，它的问题在于景观较差，位置不好。 基于位置和户型双方面的硬伤，一期中这两种户型的走量将会比较缓慢。 四、物业朝向特征分析 单元号项