第四章 收益-还原法.ppt

－*－第四章 收益还原法;第一节 收益还原法的基本思路;例：已知本金10000元，年利;资产×资产收益率＝收益收益资产;－*－ 定义： ;二、收益法的基本前提　 ;三、收益法的基本程序和基本参数;(二)基本参数 ;例：有一座写字楼，用于出租，那;2、折现率 （1）;（3） 折现率和资本化率在本质;3、收益期限 ;四、收益法中常用的计算公式 ;通用公式评估值＝?Ri/(1+;评估值＝?Ri / (1+r);例：某土地尚能继续使用3年。经;例：某土地尚能继续使用3年。经;评估值＝A× [1－1/(1+;例：接上例如该土地，预测未来3;例：接上例如该土地，预测未来3;评估值＝A/r(三)未来各年收;例：假定某宗土地使用年限为无限;评估值＝?Ri/(1+r)i+;假定某宗土地，使用年限为无限。;评估值＝?Ri/(1+r)i+;例：某一宗土地，剩余使用年限是;评估值＝?Ri/(1+r)i+;评估值＝A× [1－1/(1+;五、收益法的优缺点 　;（二）缺点 评估方法一般只适;－*－邀纽脸虫岛街面举解义隐吁;－*－第二节 收益还原法在;－*－本节重点及难点 ;－*－基本公式及步骤无限期： ;－*－适用范围 ;－*－适用的前提条件 ;－*－各参数的估算净收益资本化;－*－净收益 含义：归属于房地;－*－客观收益处于最佳利用状态;－*－净收益的具体估算 ;－*－出租型房地产净收益的计算;－*－注意：租赁收入包括有效毛;－*－直接经营型房地产净收益的;－*－商业用房地产，应根据具体;－*－自用或未使用的房地产净收;－*－资本化率实质：房地产投资;－*－资本化率实质：房地产投资;－*－ [练习]某宗房地产的土;－*－△???实际操作中的 求;－*－ 收益与售价比法（市;－*－例1： ;－*－累加法 ;－*－收益期的确定 ;－*－例2： ;－*－解： 践饯;－*－例3：某房地产公司于20;－*－1、估算年有效毛收入 ;－*－3、估算净收益年净收益＝;－*－收益法在实务中的计算公式;－*－房地合一评房地产价格房地;－*－[例4]某房地产公司于2;－*－1、估算年有效毛收入 ;－*－3、估算净收益年净收益＝;－*－单独评估土地价格由土地收;－*－由土地收益评估土地价格 ;－*－由房地产收益评估土地价格;－*－例5： ;－*－ 据;－*－解：第一步：计算大厦房地;－*－第三步：计算房地年纯收益;－*－第六步：计算大厦所占用土;－*－课堂作业 某房;－*－1、选定评估方法该宗房地;－*－4、计算房地产纯收益年房;－*－6、计算土地纯收益土地年;－*－单独评估建筑物价格面翌哈;－*－总结收益法的适用范围及条;－*－作业