戴德梁行2011年06月18日首创青岛空港国际总部中心营销策划方案全.pdfVIP

PRIVATE CONFIDENTIAL 首创青岛空港国际总部中心 营销策划方案 2011-06-18 前言 1 经过与开发商第一次提报沟通，我们所听到的声音： 1、利润一定要有，但这个项目最重要的是现金流，首创会在青岛深耕下去，住宅项 目我们也在谈，需要资金拿地。 2、这个项目的客户在哪里？ 悉天时，明地利，晓人和，定赢策 本次提报在首次提报基础上梳理思路 目录 • 宏观分析 • 市场分析 • 项目分析 • 客户分析 • 产品策略 • 营销策略 2 悉天时 明地利 晓人和 定赢策 宏观分析 3 宏观分析 宏观分析 1. 十二五规划将GDP增速调低为7%，为产业结构调整阵痛预留空间； 2. 节能减排政策继续加压，迫使高能耗产业转型发展； 3. 政府鼓励企业发展重心向由“6”向“1”转型； 4. 货币供给M2减速，信贷紧缩，企业资金链偏紧； 5. 通胀加剧，连续加息，企业资金成本上升； 6. PPI持续走高，企业生产成本上升，经营压力大； 7. 企业经营环境恶化，投资实体经济意愿减小，资金或流向虚拟经济； 8. 住宅市场受政策严控，流动性资金流入冲动减弱； 4 办公市场或将成为企业平衡实体与虚拟经济、长期与中短期投资的重要砝码 市场分析 5 市场分析（青岛办公市场发展状况） 6 商务区 区域 发展阶段 概述 香港路 商务区 市南 高成熟期 起步于90年代初，受青岛东移战略 推动发展，至今已非常成熟，因商 务成本较高，实力较弱公司逐渐迁 出，产品形态逐渐向高密度、复合 型城市综合体发展，但受土地制约， 无高速发展空间。 山东路 商务区 市南 高成熟期 与香港路商务区几乎同时间起步， 但遭遇94年亚洲经济危机，出现烂 尾楼，直到2004年后才逐渐转好， 但受土地制约，无高速发展空间。 海尔路 商务区 崂山 高成长期 起步于2006年，受崂山区政府 “总部经济”、“楼宇经济”推动 发展。 中央 商务区 市北 高成长期 起步于2007年，是青岛市政府 “红头文件”明示的“CBD”。 东李 商务区 李沧 启动期 起步于2010年，借势“世园会”， 李沧区政府高标准规划东李片区， 发力商务经济。 1 2 3 4 5 ◆青岛已由单核心发展过渡到多核心发展阶段；◆青岛办公市场发展受政府政策推动力巨大； ◆逐步由 沿海一线向北推进； ◆产品形态逐渐以复合型综合体产品为主； ◆青岛新交通规划格局为办公市场带 来新的的契机； ◆企业选择办公地点标准逐渐多元化，市中心不是唯一标准。 城市发展、政策支持、产品形态、交通规划、需求多元，为首创空港项目创造市场机遇 本案的市场竞争核心是板块 竞争，核心竞争对手是崂山 海尔路商务区，潜在对手是 东李商务区。 项目分析 7 项目分析（土地分析） 8 本项目地处青岛空港商务区空港国际商务区一 线位置，又将是第一个启动的项目，市场及政 府关注度，政策支持空间大。 容积率较低，有利于打造生态办公产品，创造 亮点。 分类 指标 用地性质 商服用地，40年产权 占地规模 92455平米 容积率 ≤2 总建筑面积 184910平米 限高 海拔限高为54米，地上限高为42米 土地现状 已摘牌 项目分析（产品分析） 9 A B C D 组 团 产品 功能定位 A 1、民航路商业街 满足总部中心对内餐饮、购物需求为主、对外为辅 2、酒店公寓 满足总部中心内部企业商务居住、空港业者及部分 外部客户居住、投资需求 3、Soho 满足小型、微型企业办公需求 B 1、核心写字楼 满足中型企业办公需求 C 1、花园独栋办公 满足大型企业办公及展示需求 2、联排办公 满足中型企业办公及展示需求 3、叠拼办公 满足中型企业办公及展示需求 D 1、Soho 满足小型、微型企业办公需求 2、商务商业 满足总部中心对外餐饮、购物需求为主，对内为辅 建筑类型 户型分类 裙房或顶层 面积(㎡) 裙房层数 标准层面积(㎡) 层数 （不含架空层） 单元面积 栋数 分区总面积 总面积(㎡) 叠拼办公 C-1（二拼L型） 440 / / 5 2200 2 4400 26330 C-2（二拼I型） 545 / / 5 2725 2 5450 C-3（三拼C型） 824 / / 5 4120 4 16480 花园办公 D-1（独栋） 171 1 228 4 1083 6 6498 24939 D-2（双拼） 233 1 442 4 2001 8 16008 D-3（小独栋） 127 1 228 3 811 3 2433 青岛在售