特殊用地估价方法.pptVIP

特殊用地价格评估;第一部分 概 述;一、概 念 二、特 征 三、分 类 四、意 义;一、特殊用地的概念;数量有限性 竞争不足性 交易稀少性 用途受限性;用途的获准具有特殊性的土地 非经营型公益设施用地 宗教性建筑用地 大规模旅游娱乐设施用地 道路及交通设施用地 资源型用地 墓葬用地 池沼、滩涂用地 ……….;……;第二部分 估价方法;一、用途转换原理 二、收益法的应用要点 三、成本法的应用要点 四、比较法的应用要点 五、基准地价系数修订法的应用要点 ;一、用途转换原理;用途转换的可行性与合理性 市场比较法是评估土地价格的首选方法 市场交易中，特殊用地的特殊性得不到必然的延续 特殊用地用途转化具有实践可循的规律性;几种特殊用地的用途转变方向: 日本的具体做法如下： 高尔夫球场的土地价格=周边的居住用地价格*60%—居住用地开发费 游乐场用地价格=周边的居住用地价格*60%—居住用地开发费 铁道用地价格=沿线的土地价格*1/3 应用要点： 正确确定转换方向和价格比例;二、收益还原法的应用要点;1.适用范围 2.应用要点 土地取得费 土地开发费 利润 增值收益;1.适用范围 2.应用要点 局部单元比较 在“类似供需圈”内寻找案例 市场状态的判断;1.适用范围 2.应用要点 明确基准地价内涵 合理进行用途归类 附加修正;第三部分 评估实务分析;一、加油站用地评估 二、学校用地评估 三、休闲旅游开发项目用地评估 四、墓地价值评估 五、温泉用地价值评估 六、道路用地价值评估(略） 七、荒地价值评估（略）;一、加油站用地评估;(二)主要价格影响因素 区位因素 交通便捷度因素 可视性因素;(三)评估方法的选择 收益法 成本法 ;(五) 案例及评析;5.评估方法及过程 根据实地勘察和对临近地区的调查，及所拥有的材料，本标的评估宜采用收益法;(1)销售收入 根据该加油站的会计报表，XXXX年其营业收入0元(不含增殖税)，考虑到XXXX年为该加油站建成后营业的第一年，该加油站正常营业后其收入会有所增长，故将其正常运营的营业收入确定(不含增殖税)则有：销售收入 ;(2)销售成本 销售成本为加油站商品购入价款(不含增殖税)，经测算该销售成本占销售收入的75%，即 销售成本75%;;(3)营业费用 营业费用包括工作人员的工资费用、交通运输费、广告费等，经测算按其销售收入的5%计取，即：营业费用=32,000,000*5%=1600000元;(4)营业税金及附加 其城建税及教育费附加按应缴增殖税的4%计算，增殖税税率为17%，即：营业税金及附加=增殖税*4%=[32,000,000-24000,000]*17%*4%=54400元 (5)管理费及财务费用 经测算，加油站管理费用及财务费用约占销售收入的6%，则：管理费及财务费用=32,000,000*6%=1920,000元;(6)营业利润 经测算，营业利润=32,000,000-24,000,000-1,600,000-54,400-1,920,000=A元;(7)确定由房地产产生的纯收益 上述计算所得年营业利润包含了房地产产生的收益、正常经营的商业利润和垄断行业(成品油经营权)超额利润，扣除商业利润及垄断行业(成品油经营权)超额利润后，所剩余利润即位房地产所产生的利润。根据对同类加油站经营情况的调查，综合考虑确定商业利润为销售成本的10%，经营权垄断利润为销售成本的4%，则由房地产产生的年纯收益为：营业利润A-销售成本*(10%+4%)=B元;(8)收益年数n (9)还原利率r 计算评估收益总值V=B/r[1-1/(1+r)n] 上述求取的是加油站总体价值，包括土地和地上物，如果要求取土地价格，需要在上述价格的基础上减去地上物价格。;一个国外案例 评估对象：加油站 评估目的：征地补偿 案例采用了收益法和比较法两种 收益法： 最佳用途分析； 年总收益、年总成本确定；;综合资本化率的确定： 调查分析房地产资本化率：9%左右 商业经营的资本化率：15%--20% 根据评估对象情况进行调整修正(经营能力、历史业绩及信誉、市场需求及预期、改良物质量、竞争、交通容量及可及性等) 确定最终综合资本化率：11%;一个国外案例 比较法：;一个国外案例 比较法：;一个国外案例 比较法：;一个国外案例 比较法：;二、学校用地评估;(二)主要价格影响因素 ;(三)学校用地的估价方法选择 ;(三)学校用地各估价方法运用要