2010养老地产日本考察蔽告.ppt

领先广告·2010.6; 买，还是不买？虽然不像“生存或毁灭”那样让人痛苦，但俨然已是当前购房人最为纠结的事情。 买，害怕房价会继续下跌；不买，又担心房价出现报复性反弹。在此次号称“史上最严厉”的房地产调控面前，观望成为了大多数人无奈的答案。 在市场探求和思考这些问题的答案的过程中，交易量出现大幅度下降也就在所难免。加之某些房企试探性打折和小部分炒房者的恐慌性抛盘，房地产市场再次站到了一个风雨飘摇的路口。;“反其道而行之”;市场竞争分析;宏观市场竞争及策略;微观市场竞争及策略;市场竞争小结;产品及客户分析;产品SWOT分析;产品特征与客户心理需求关系;分析小结;推广策略;推广面临的难点;解决之道——聚合“四力”;Ⅰ 市场影响力;客户分类及策略;Ⅱ 形象感染力;国际海岛——形象基础：依托国际旅游岛的大时代背景发展 滨江豪门——市场地位：区域内绝对高端的产品与形象 不仅有物质价值卖点支撑，随着市场的改变，在同类竞争对手中突出独特性。 “豪门”提升了项目的形象，传达出项目带给目标消费者的心理感受，表明了项目极高的性价比，给消费者留下无尽的联想空间。;Ⅲ 品质支撑力;研磨极品,一切皆不足惜……;A;B;C;D;E;F;Ⅳ 价值打动力;拿什么打动你?;拿什么打动你？;让置业客户 得到实惠;传播执行;传 播 资 源;优惠措施;开盘;第一阶段:首次开盘前期;报纸广告建议;公关活动建议;公关活动建议;特殊宣传物料建议;第二阶段:10月开盘强销期;注重现场示范区的杀伤力：现场示范区包装采用立体化包装，可以让消费者用直觉全方位感知项目所展示的滨江豪门生活风情。;样板间： 营造出一个家庭已经在里面生活了好几年的感觉， 生活化，于不经意流露……;家庭照片 摆设在family room;餐厅里面 播放着时下流行的 英文动画片、连续剧;书桌或者 入户花园的椅子上， 不经意地放着一份已经 翻过的英文报纸;床头摆放着睡前读物 （财经、哲学、文艺、自然科学）;庭院一角， 静静地放着主人心爱的 高尔夫球具，球具 显得有点旧，应该陪伴了 主人很长时间， 是用的最顺手的一套杆……;欧洲音乐有着悠久的历史， 浪漫的经典情歌 诉说着美丽动人的爱情故事。 从街边的咖啡店里 传来温婉的英文老歌， 让人久久回味……;餐厅 当咖啡的香味在袅袅的雾气中慢慢升腾， 并弥漫在整个餐厅的时候，我的一天 由一块美味的蛋糕开始……;空气中 弥漫着淡淡的玫瑰花的香味， 桌台上摆放着带玫瑰香精的蜡烛……;* 户外包装 –绿色植物 –欧式铁艺路灯、喷泉、雕塑 ;* 家具的质感 ;* 销售道具 –模型 –书籍 –楼书 –户型册 –礼品;报纸广告建议;岛外宣传建议;（1）定向推介主题活动（必做宣传） 选择定点单位、协会（例如：山西的煤炭协会、重点城市的浙江商会、企业家协会等），举行现场推介会，配合手机短信广告。 （2）分销（必做宣传） 联合分销公司，通过其网络及通路实现分销。 （3）岛外房展会（选择性宣传） 参加重点目标城市（如上海、北京、山西、东北等）房展会。 （4）联合旅行社宣传（选择性宣传） 选择目标城市的当地旅行社合作。 （5）网络广告（有针对的广泛传播） 针对岛外目标客户关注的网站进行广告投放。 （6）杂志广告及内部刊物（有针对的广泛传播） 行业杂志、地产杂志（楼市、地产）等进行全国范围的广泛性传播；选择大型企业内刊，进行有针对性的广告投放。;（1）杂志广告： a、航空杂志（海南航空、中国航空、南方航空等）， b、专业杂志（地产、新地产等） 以“国际海岛·滨江豪门”为主题，结合二期产品特点阐述，十一开盘前后，9月、10月连发两期。 （2）短信广告： 上岛客户拦截，开机欢迎短信配合项目信息传播。 （3）机场到达厅： 机场到达厅（海口）广告牌宣传 （4）酒店直投： a、《诚信海南·房产版》杂志广告 b、地图广告：结合海南旅游地图在三亚、海口等五星级高档酒店直投。 以“国际海岛·滨江豪门”为主题，结合二期产品特点阐述，十一开盘前后，9月、10月连发两期。;《诚信海南》;岛内定向宣传建议; 阶段任务：经过10月的开盘，已经获得了相当的销售量，此时随着工程进度的推进，本年度的最后一次大规模集中销售启动，期望通过本轮的销售冲刺，成功完成本年度的销售任务。此期间，继续以大众媒介树立滨江帝景的外部形象，通过活动营销拉近与目标消费者的距离，重点展示滨江帝景软件的品质，突出商业、江景、文化广场等对区域及人们生活品味提升的价值。 媒介选择——全方位立体传播 大众媒介：报纸（少量投入）、户外T牌、网络 其它媒介：短信、DM、单张、楼书、户型图、样板房、销售现场及售楼部包装等。 主题：金牌管家的故事……（以项目软件品质为宣传重点）;公关活动建议;二、圈层传播