2010年惠州项目前期定挝报告.ppt

;惠州项目前期定位报告;市场解析;宏观环境;新政出台背景;近期国务院重磅出击，直指投资、投机者以遏制房价过快上涨。;地方政策;小结： 1、基于一季度70个大中城市房地产价格过快上涨，国务院出台相应政策以控制房价过快上涨； 2、中央政府通过差别化的信贷政策、房地产税费等政策打击投资、投机性购房； 3、地方政府积极响应中央政府控制房价过快上涨的号召，根据各地实际情况出台相应政策，包括加大保障房供给力度、限制投资、投机性购房等以引导楼市理性回归； 4、政府最终目的使房地产市场健康发展；;由于紧靠深圳的地缘优势，惠州房地产市场近几年迅速发展。;2010年一季度，惠州房地产市场价格呈稳步增长趋势，“新政”后房价出现小幅下降。;现阶段的研判： 受中央频频调控政策的影响，惠州楼市进入一段调整期，但此次调控属于技术层面，市场整体走势在一段时间调整后，又将缓慢回升，继续向平稳方向发展。;市场解析;惠城区历史：销售面积逐年增长，销售均价稳步上升。;供应：惠城区2010年供应量较大，主力户型集中在畅销型两房和三房，面积区间在60-120㎡;惠城区现状：供应量大幅攀升，成交活跃。;供应：2010年4月份入市项目中，60平方米以下一房供应量集中，占整体供应量的43%。;需求：受新政调控的影响，惠城区小户型成交量下降，4月份以自住型两房和三房成交量最大。;惠城区分片区楼市扫描;江北片区;下角片区代表楼盘：江南丽苑（二期）;片区代表楼盘：怡和人家;片区代表楼盘：阳光名邸;片区代表楼盘：佳兆业中心;片区代表楼盘：蓝波湾 . 北郡 ;片区代表楼盘：金城花园2期;片区代表楼盘：雍逸园2期;小结： 惠州市场需求不断增加，居民购房潜力逐步释放； 惠州市场产品结构呈多元化趋势发展； 惠州市场房地产价格逐年上升； 房地产市场客户群体除本地政府官员、教师、企事业单位中、高层领导、白领等的两房到三房的自住型需求外，边缘地区的投资者比例逐步提高； 惠城区主要热点板块集中于江北、东平、河南岸片区，以高端品质楼盘开发为主，鹅岭南和麦地片区房地产处于开发起始阶段，以中低端物业为主。;龙丰鹅岭南片区2009年市场情况;龙丰鹅岭南片区2010年市场情况;龙丰鹅岭南片区在售楼盘情况;鹅岭南市场分析;项目分析;鹅岭南片区属性解析;鹅岭南片区居住定位：惠城城郊景观居住中心;惠州环境管制战略：保护战略性资源，保障区域经济、产业和基础设施可持续发展的空间条件，保持区域整体竞争力。 鹅岭南片区：当前历史形象沉落，改造势在必行，政府正考虑对该片区进行环境改造，树立“南大门”新形象，但政府仍需加强推动整改工程的力度。;惠州汽车站;教育：惠州党员学校、市八中、上排小学（市一级学校）、光彩小学、公交幼儿园和惠州市教育局 医疗：173部队医院，惠州市红十字会协会，惠州市中心医院 行政：工商行政管理、惠州海关、惠州检疫站 ;片区5分钟车程商业配套分析： 酒店/宾馆：世纪会大酒店、天外天大酒店、强力大酒店、三金宾馆、南方大酒店、天悦大酒店 休闲/娱乐：英豪游泳养生会所、838俱乐部、红酒坊、天外天娱乐城 金融：中国人民银行惠州总行、中国建设银行惠城支行、中国银行惠城支行、中国人民保险公司 购物中心:（片区较缺乏，有TCL通讯电工、通讯，惠州二手车交易市场）外围有惠州电脑城、金海马家具、万佳百货、金海马家具中心、鹅岭商业城;TCL集团股份有限公司创办于1981年，是目前国内最大的消费类电子集团之一。旗下拥有三家上市公司，分别是：TCL集团(SZ.000100)、TCL多媒体科技（HK.1070）、TCL通讯科技（HK.2618）。2004年全球营 业收入近500亿人民币，5万 5千多名雇员遍布全球145个 国家。;鹅岭南片区居住人群特征： 职业:以本土居民，主要就职于周边工厂等的白领一族， 年龄:25-40岁占主体 家庭人口:3-5人居多 家庭年收入:10万元左右;区域属性;项目地块四至;SWOT 分析;惠州南大门+交通便利+小型单体项目;开发方向思考;土地性质决定了物业性质，土地规模决定了开发的物业类型组合。;四个象限： 1：区域陌生、市场竞争不激烈 2：区域陌生、市场竞争激烈 3：区域成熟、市场竞争激烈 4：区域成熟、市场竞争不激烈;区域成熟度有待改善 交通较为便捷 项目周边商业配套不完善未来有较多商业入市； 在售楼盘同质化较为严重; ;客户定位;惠州客户分类及特征分析、置业需求分析。;项目自身属性及项目能提供给客户的价值点是寻找项目客户的关键。;项目目标客户特征分析;产品定位;在售项目：以鹅岭南片区和竞争性区域麦地片区和河南岸片区物业做研究对象。;预售项目：片区预售项目中，供应户型为两房至四??，部分一房产品。;·;产品定位;产品定位考虑因素;根据项目开发策略，可做市场追随者或市场补缺者。;方案一：自住型