2010年沈阳市金地长青臀营销战略研究.pptVIP

金地长青湾一零年营销战略研究; 立足贵方动态多维思考角度，进行营销战略精细化研参，为金地市场占有率质变精准制导前置基础。;一、观势;;【经济制导】美国房地产金融导火索引燃国内房地产行业宏观调控;时间线;排行;指标;11月;【宏观战机】;①过去时： 三箭齐发，即时上市量与库存量成为最大受益支撑，开工量全面提升。 ②将来时： 通胀预期，品牌支持下的地段与资源双稀缺类项目、物业成为延续受益支撑。 量跌价升，价格指数将分层淹没金字塔需求置业端，刚性面临观望前置阶段。; 房地产金融属性进入广泛性抗通胀领域，近稀缺产品线落位中产以上阶层，项目落位品牌成为调配需求与资金避险的双保险，房地产金融属性进入置业占比重心阶段，保值心态在经历普遍性项目下跌运行周期后，房地产金融属性脱离传统稀缺物业环节。;关键词-通货膨胀;关键词-地产泡沫;数据来源：国家统计局;重点调控前探;政府立场：国务院总理温家宝：明确要求“遏制部分城市房价过快上涨的势头” 行业主诉：调控政策主要集中在增加供地、打击囤地、差异化信贷政策 量价关系=》通过省级监管加大城市2010年房地产市场供货量，依附市场供给客观规律完成增量控价。;现在购房（包括投资和投机购房）的人群中，只有10%是一次性缴款，90%的人是通过银行贷款按揭买房。;二、读城;指标;增长112元/㎡ 增幅3.6% ;沈阳市2009年土地成交走势统计;区域;时间线;待售量摸底;⊙城市房地产处于供货上档与客群前置性入市不对称状态，市场占有率成为战略主诉。 ⊙高容产品线面临城市地缘性揽客能力，产品力越级将成为引客战略 ⊙低容产品线作为类型替代物业立足稀缺与绝版，品牌塑造溢价战略 ;高端而不显富，借景而非造景成为区域诸多项目聚富瓶颈;利因-浑南区域09年高端置业进入位移时段;弊因-高端置业人群中80％的周边环境对居住品质的影响关注;沈城强劲的经济环境态势;浑南将成为沈阳距世界最近的地方。”“浑南是沈阳在新世纪打出的一张漂亮牌。”“要像上海开发建设浦东新区一样，在浑南建一个新沈阳。” ——???阳市委、市政府;三、全局竞争;浑南新区09年一级市场盘点;金地长青湾;参考指标;营销提示; 城南 ;浑河战线锁定;高层浑河线战略布局;市场危机预判;万科城 观河高层 U5高层 普通高层;万科城;区域板块