2012年03月04日怀化市晃溪月畔湾项目核心竞争力打造及营销整合沟通方案.ppt

花溪·月畔湾; 壹。 市场解析 贰。 产品打造 叁。 核心策略 肆。 销售铺排 伍。 推广造势; 。 市场剖析 ;市场解析-政策调控;市场解析-大势判断;市场解析-项目情况;市场解析-竞争分析;宏宇新城建筑和景观 1、一期北区建筑风格：地中海式建筑，纯地中海风情园林，以西班牙式花园、建筑、水景、亭廊、特色铺装、乔灌木、常绿与落叶植物相互搭配。 2、一期南区建筑风格： Art Deco式艺术建筑，新古典主义园林，集绿化、休闲于一体，设计成以中轴线整齐对称的则式布局。中心广场饱含异域风情、富丽堂皇的罗马柱排列、跌水喷泉、特色雕塑等，且以中轴线为为主体，纵横交汇处形成组团绿地设置各种功能区，并安排各类小品如富丽堂皇的地面铺装，步道、栈桥等。 3、建筑采用全现浇楼板;宏宇新城户型 户型中规中矩，大方实用。;鸿大第六区建筑规划;鸿大第六区户型 户型常规化，但大尺度阳台和入户花园均可取，整体户型均保证通风采光的良好性。;项目启动面临2大核心问题 1、宏宇新城和鸿大第六区的容积率均不超过5.0，本案7.0的容积率如何打造有市场竞争力的产品，实现项目销售？ 2、在目前国家调控严厉、整体市场成交氛围低迷，强大的直接竞争对手宏宇新城和鸿大第六区又已经占据营销先机的情况下，本案营销和推广如何突围，赢取市场份额？ ; 。 产品打造 ; 由于缺乏详细数据支撑，因此仅根据开发商提供的理论数据和区位图制定探讨型规划布局建议、项目经济指标及预算，作为设开发商和设计院的规划设计参考依据之一！;产品打造-规划布局建议;1/2/4为30+3层建筑，户型面积平均为118㎡，2梯5户，共750户，住宅建筑面积为53100㎡;花溪路前沿休闲广场，可作地面临时停车场和景观广场，广场左边为地下停车场入口;产品打造-经济指标及预算;产品打造-竞争占位思考;产品打造-定位方向;产品打造-产品定位;产品竞争力提升策略 面对市场大量的供应量，以及高端产品的稀缺性与普通产品的严重同质化，我们如何将开发利润最优化与产品特色化相结合， 寻找出既热销又具特色的产品？;产品竞争力提升原则;为打造强势竞争力的产品??我们建议： 1、高层别墅化 2、高层庭院化 3、底层架空，泛会所概念 4、景观主题化、特色化，并且往外延伸与沿溪风光带局部连接;1;Sky Villa;在较高容积率下，建造高层高端的空中别墅;一层2.8米层高，二层2.6米层高，高厅设计，精致空间里的奢享空中别墅;一层2.8米层高，二层2.6米层高，高厅设计，精致空间里的奢享空中别墅; 在保证建筑面积区间符合市场主流下，最大限度的将原生态山地景观引入房间，并赠送给每个住户自己的生态绿色庭院，让每一个单位都成为“有院子的房子”，区别与其它竞争楼盘。;让家人与此共聚天伦，交流感情，最浪漫的事，就是和你一起慢慢变老;所有户型均有前庭和后院，实现室内空间庭院化，并最终达到室内与室外的互通互融通透，营造舒适的居住氛围;3;高层底层局部架空形成景观;高层底层局部架空打造泛会所;4;园林细节参与性及私密性元素分散于建筑周边，提高园林实用性，形成和谐生活氛围;;公共绿地及重要交通节点处，建议采用堆坡和密种手法，绿植搭配上凸显层次感，适当增加石头、雕塑、花车、吊篮、花架、小品等景观元素，色调上丰富一些，充分体现优雅、品位等生活情趣。;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;入户大堂的飞马图案;低矮园灯作为园林景观的构成部分，结合景观选取风情或现代简洁风格园灯;园林打造-园林设想-无处不在的鲜花与闲适; 。 核心策略 ;策略前提：1、突围宏宇新城和鸿大第六区的包抄，把控冷市行情下的市场主动权；2、完成开发商11月份开盘目标;1、如何突围宏宇新城和鸿大第六区包抄？应对方式： 相比竞争对手本案各项指标都处于绝对劣势，唯有户型是可以改进或超越的地方，因此面对宏宇新城和鸿大第六区，本案应特立独行，出位营销和推广，走主题、价值、概念差异化路线。2、怎样把控冷市行情下的市场主动权，实现销售？应对方式： 抓住目前主流购房者，迎合市场大势，分二期开发；一期以回现和快销为手段，以尽快实现一期工程完工和启动二期建设为目的，从销售、推广、工