扬州仪征市汽车工业园盼套住宅地块前期定位报告.pptVIP

万豪·西花苑 项目营销推广初步建议案 ;项目分析篇;（一）宏观分析 二季度，银行存款提高6.74个百分点。购房贷款需求有所下降。自1999年以来，房价与收入比超过6的家庭占比一路攀升，使得近三年中居民购房意愿下降12.87个百分点。对房价的观望度大幅提高，对房价下跌的预期加重，投资客大量退出市场，楼市购买力处于理性回归阶段。房地产业贷款需求与投放景气缺口由2007年一季度的1.78个百分点增至当前10.95个百分点。个人购房贷款投放景气指数55.95%，比一季度和去年同期下降6.91和16.18个百分点，为2004年以来最低水平，个人购房贷款需求和投放景气度呈双下降趋势。 今年一季度全省住宅用地出让的平均价格是1174元/平方米，比2007年四季度降低了23.69%。从近期周边城市土地出让来看，底价出让与流拍已不足为奇。土地市场依然受宏观调控的影响，银根紧缩导致房企拿地趋于谨慎，楼市不温不火也降低了各方对房价上涨的预期，土地拍卖市场已显露颓势。 未来相当长一段时间内开发商都将面临需求下跌的困境，销售难度急剧加大，开发企业资金链趋紧，对于众多开发企业来讲，又快又好地去化项目对企业发展与存亡都至关重要。这也必将带来新一轮促销潮，竞争将更加激烈。 目前扬州楼市供给充足，随着东区与北区的突起及其价格优势明显，西区楼市面临的压力显露无疑。京华城中城、西郡188花园、新能源和美第等众多项目形成市场围攻之势，而市场观望的加大，造成僧多粥少的局面，如何在烽火连天的战场上突围，并赢得这场战役的胜利，产品力、策划力、执行力将是我们要加强的重点与难点。 ;（二）微观分析 1．优势分析 ①项目一期已初具规模，准现房展示，现房实体感受，更增强购房信心； ②周边配套齐备，体育、商业、教育、医疗等一应俱全，且优势明显。与周边竞争项目比较，本案拥有优越的环境资源，依托近社区配套，打造一处繁华之中的宁静居所； ③项目以多层主打，在小高层产品打天下及地处西区CBD的市场格局中，更显稀缺性。另外，项目由多层、单身公寓、花园洋房、小高层组成，产品更具多样性满足不同客群需要； ④本案的新中式风格具有较强的吸引力，与传统的中式的深沉及现代的跳跃相比，更显稳重大气、文化底蕴、现代气息，与周边项目形成明显区分。 2．不足分析 ①卖点未阐释透彻 新中式风格力求唤起人们心灵的回归与共鸣，在推广上应在“中国风”上下功夫，同时销售道具（如，案场布置、宣传单页、导引系统等）风格协调深化，把“新”字充分体现。另外，配套环境、智能化配置、绿化景观等优势应根据推广需要深入阐述，切中客户心理要害。另外，平面广告画面略显平淡，在目前广告遍地的楼市中，根本无法脱颖而出； ②推广手段有待优化 本案地处京华城西侧，目前新盛置业地块未开发，主干线公共交通单一不便，主要通过广告吸引客户远远不够，案场坐班式销售已显压力。本案应推广与销售协调配合，广告与活动相结，适度适时辅以促销策略，提高客户关注度，提高去化水平，这也是切合公司品牌营销的思路； ③现场营销通道强化 既然是现房，我们应更好地发挥现房优势，在样板房没有完工前，我们应规划好一条合理的营销通道，让客户身临其境，对销售将有很大帮助； ④案场管理进一步提升 案场是一个项目精华浓缩的体验场，是一个造梦的场所，如何让客户在跨进售楼处大门的那一刻就为之心动是很多项目都在思考的问题。售楼员的精神面貌、接待流程、接待技巧、细节优质服务等都是让客户心动的试验场。 ;（三）问题发现与解决 通过上述分析，介于目前销售状况，提出以下策略： 1、扩大宣传面，加强宣传力度，有针对性使用媒体，全面开发，集中优势轰炸。 2、通过情感诉求与参与度及吸引力强的活动强化项目对客群的吸引力。 3、案场进一步整合强化，适量布置营造氛围。 4、多重营销手法如，案场销售、广场营销、企业拜访团购营销等组合应用，多点开花。 5、对案场外围环境进行改造，城市指引系统多点应用。 ;整合推广篇;一、整合推广 ;2、西区特色景观尚品社区 万豪·西花苑以现代新中式园林生活为蓝本，在西区营造一个实现“上有天堂，下有苏杭”的梦想生活境界。 特色景观尚品社区—— 一个城市副中心区的景观尚品家园，有理由成就扬州经典之作。 这是一个现代与古代建筑思想的集大成之作，是精英团队精心创造出来的 随处可见，精美的园林，宽裕的空间，绿色的视野，充足的阳光，类别墅的生活 优质美学的建筑、有情调的景观、合理???规划、人性化的物管成就菁英生活 用建筑围合一个舒适的、品质的、优雅的、格调