划拨用地估计-技术要点.pptVIP

划拨用地估价技术要点;一、划拨土地使用权价格的内涵 二、划拨土地使用权价格的影响因素 三、划拨土地使用权估价技术路线 四、划拨土地使用权估价技术要点;一、什么是划拨用地价格 划拨土地使用权 －－土地使用权（不是其它） －－带有政府限制（用途、处置、时间）和权益（收益，免收的） －－不是真正的无限期 －－不是真正的无偿 ;假定同一块土地，两种情形的差别： ;实体相同;一、什么是划拨用地价格 ●为取得划拨土地使用权而支付的代价 （假定，一个新的土地使用者从原土地使用者经过行政审批，转移得到一块划拨用地，新的土地使用者需要支付给原土地使用者一定的费用，这个费用就是划拨土地使用权价格）。 ;实体相同;特点 ●没有本质的差别，都是取得土地权利的一种代价。只是因为土地权利的不同，因而所付出的代价也??不同。 ●只是形式上相当于出让土地正常市场价格减去国家所有权收益，而不是来自于出让土地，来自于划拨权利大小。 ●划拨土地使用权价格的形成也有一个谈判和协商的过程。 ;评估划拨用地价格的基本思路 ●从划拨用地本身出发 ●从划拨权利大小出发 ●从市场原则出发 ●作为方法可以参照出让价格 ;二、划拨用地价格影响因素 1、受权利限制多少的影响 （1）占有权 ●占有年限方面，虽然为无限年期，准确说是没有规定，随时可能被收回（因行业性质、政策支持时间长短等不同），具有不确定性。 ●占用方式，是一种行政特许，受当届政府和政策的干预较大（产业调整），具有不稳定性 ;二、划拨用地价格影响因素 （2）利用权 ●指定用途（项目、行业），非市场决定。 ●缺乏变更调整权利。 ●特殊限制和规定（如不得有外资、民营资本等）。 ;二、划拨用地价格影响因素 （3）收益权 ●一部分收益归国家所有（即：只有部分收益权） ●虽然实际土地使用权属于使用者，但其产权的国有性质没有改变，产权效益不能完全体现，影响收益。 ●经营范围较窄，经营性特征较小，影响收益。 ●国企，经营管理决策权相对不独立。 ;二、划拨用地价格影响因素 （4）处分权 ●没有处分决策权，需要经过行政审批。 ●被授予的处分权利，也很有限。 ;二、划拨用地价格影响因素 2、受土地交易流转限制的影响 ●不同的划拨土地，由于政策限制不同，在市场状况也不同，最终体现在价格的不同。 ●部分转让都是政府批准，严格上讲是划拨用地的行政调整，不能成为交易，但有协商谈判的过程。 ●政府收回、征收等为政府强制性行政手段。 ●作价入股等是一种限制性很强，政府主导的特殊交易方式。 ;二、划拨用地价格影响因素 3、成本是主要的影响因素 ●没有收益的期望，只有成本回收的期望。 ●由于取得、维护等，需要实际成本投入。 ●没有真正的市场，缺乏市场资料。 ;二、划拨用地价格影响因素 4、市场影响价格 ●土地划拨是行政分配，供给弹性也很小，总体上看市场特征不明显，对价格影响不大。 ●成本是有市场的，市场主要通过成本影响划拨土地价格。 ;三、划拨用地估价技术思路 划拨用地的三种情况： 未来不改变使用权性质，但土地资产进入市场 未来转变为出让土地的划拨用地评估 未来不改变土地使用权性质，也不进入市场;三种情况比较：;三、划拨用地估价技术思路 1、未来不改变使用权性质，但土地资产进入市场 作价入股、作价出资、租赁、授权经营、抵押 这类情况应先假定土地为正常的出让土地，然后充分分析土地的政策及流动限制对土地价格的影响，再采用适当的方法进行评估（由于划拨土地市场流动限制较大，使价格低于一般土地市场价格。目前绝大多数没有考虑这一影响）。 ;例一 某国有企业准备以其名下的一块划拨国有土地进入上市公司资产，经批准，拟以国家作价入股的方式处置。 此种情况下，土地使用权仍属于国家，不必办理出让手续，可以视为划拨用地资产进入市场，需要对划拨土地使用权的价值进行评估。 ;三、划拨用地估价技术思路 2、未来转变为出让土地的划拨用地评估。 一是补交出让金将所拥有的划拨土地转变为出让土地（包括改制中土地使用权性质的改变） 二是将有偿转让所得划拨土地转变为出让土地 这类情况应先假定土地为正常的出让土地，按照适当的方法进行评估，然后在此基础上减去出让土地与划拨土地价格差值（可以通过对市场价格的比较分析得到，一般相当于交给政府的所有权收益，即补缴的土地出让金部分）。 ;例二 某国有企业A，原有一块划拨国有土地，经批准，现准备办理出让手续后转让给企业B。 此种情况下，政府同意出让，说明已经准许认可了土地的市场价值（政府要分享土地市场化的增值）。此过程中企业A在补缴土地出让金后，可以实际上获得一笔划拨用地的转让价格。;三、划拨用地估价技术思路 3、未来不改变土地使用权性质