北京市密云县商品房[住宅]市场分析.docx

北京市密云县商品房(住宅)市场分析 根据公司要求，我部针对密云县商品房(住宅)市场情况，进行了基本的了解，现将密云县商品房(住宅)市场基本情况做如下介绍： 密云县土地及人口基本情况简述： 密云县总面积2,229.45平方公里，山区面积占79.5%，1,771.75平方公里；平原面积占11.8%，263.4平方公里；水面面积占8.7%，194.3平方公里。密云县辖17个镇、2个街道和1个地区办事处： HYPERLINK /view/2217929.htm \t _blank 密云镇、 HYPERLINK /view/2054759.htm \t _blank 溪翁庄镇、 HYPERLINK /view/2056672.htm \t _blank 西田各庄镇、 HYPERLINK /view/2054768.htm \t _blank 十里堡镇、 HYPERLINK /view/2056675.htm \t _blank 河南寨镇、 HYPERLINK /view/2054778.htm \t _blank 巨各庄镇、 HYPERLINK /view/2056678.htm \t _blank 穆家峪镇、 HYPERLINK /view/2054785.htm \t _blank 太师屯镇、 HYPERLINK /view/1549045.htm \t _blank 高岭镇、 HYPERLINK /view/2056659.htm \t _blank 不老屯镇、 HYPERLINK /view/1743039.htm \t _blank 冯家峪镇、 HYPERLINK /view/1658369.htm \t _blank 古北口镇、 HYPERLINK /view/322413.htm \t _blank 大城子镇、 HYPERLINK /view/2056664.htm \t _blank 东邵渠镇、 HYPERLINK /view/1526785.htm \t _blank 北庄镇、 HYPERLINK /view/1129360.htm \t _blank 新城子镇、 HYPERLINK /view/1144051.htm \t _blank 石城镇、鼓楼街道、 HYPERLINK /view/2056671.htm \t _blank 果园街道、檀营地区（ HYPERLINK /view/2200769.htm \t _blank 檀营满族蒙古族乡）。 截至2012年末，密云县常住人口47.4万人，其中：城镇人口26.2万人，占常住人口的55.3%；乡村人口21.2万人，占常住人口的44.7%。密云县户籍人口43万人，按户籍属性分，农业人口25.3万人，非农业人口17.7万人。 密云县商品房(住宅)市场情况分析： 截至2013年5月密云县招拍挂(住宅)出让土地中,规划建筑面积2,942,720.54平方米；以其中80%为住宅面积，其余为配套、商业估算，住宅建筑面积约为2,354,176.43平方米；若以平均100平方米/套计算，可提供住宅约23,542.00套。 截至2013年5月密云县取得预销售许可证、房屋所有权证（现房销售）商品房(住宅)共计7,353.00套,已经签约5,883.00套，尚未签约1,470.00套，平均销售约80%；其中，位于密云县城范围内、总价100.00万元/套左右的普通商品房销售良好。 以密云县常住城镇人口26.2万人计，约合8.7万户，由上述情况可知，密云县自土地出让采用招拍挂方式（2002年以后）以来，新建（未建）商品房（住宅）约23,542.00套，加上土地协议出让时期可建商品房（住宅），以及建成十年以上的旧房（住宅）；如密云县常住城镇人口没有较大幅度增长，则密云县商品房（住宅）市场潜力不大，且现有消费能力有限。 鉴于目前北京市“限购、限价”政策，具有购买能力的基本上都不具备购买资格，具备购???资格的购买能力有限；我部因工作需要自2012年9月至今，每周在密云县城居住5天，往返北京市区、密云县城一次，无论居住地区，还是往访途中均很少遇到北京市区人员，由此可见北京市区人口在密云县城购房者很少。 综上所述，密云县高端商品房（住宅）受限购政策影响，目前销售情况相当不好，君山高尔夫、观唐云鼎等别墅项目售楼处基本见不到购房者；而普通商品房（住宅）销售良好，城区内的新项目基本销售完毕，且售价可达12,000.00元/平方米左右，但因其人口基数的原因，且受政策影响，外来购买力不强，市场潜力不大。据此，我部认为，现阶段开发密云县城区普通商品房（住宅）项目应是最佳选择。 【