2012年沅江市威尼曾斯花园项目营销策划报告.ppt

;前言;沅江介绍——自然地理;沅江介绍——土地资源;沅江介绍——物产资源;沅江;沅江经济发展概况;房地产投资额;消费水平;沅江消费发展态势分析;◎政府媒体舆论炒作房价上涨过快，将导致市场观望情绪重新出现，销量开始下降。（长沙市中心及部分地区5个月房价上涨近1000元/平米，7月开始销量急剧下降）;◎二次置业者贷款政策重新从严处理，二次置业者的门槛大幅提高；新政开始平抑房价，重新倡导自住需求。 －－市场地产投资需求及意向受到极大打击;市场回暖，导致存量土地的开发和新增土地出让和开发建设，因地产开发的滞后效应，大量的市场供应量将在2013年堆积，2013年上半 年调整在所难免。;沅江房地产宏观分析;沅江房地产市场总体特征;沅江房地产市场总体特征;沅江房地产市场总体特征;沅江房地产市场总体特征;沅江房地产市场总体特征;2013年市场将是一个新的调整期,新的一轮调整期将给市场带来许多不确定的因素,沅江目前的存量也比较大,所以我们要利用2012年的良好的市场情况,加快开发进度,推向市场,用少量产品试探市场,以便2013年的大规模开发做准备.;报告思维结构图;前阶段工作成果;形象定位：体现项目的尊贵高端;领袖的选择/领袖全城 ;对项目客群的社会地位、身份价值、心理暗示定位：;7万平米意大利风情领袖官邸;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;前阶段推广总结;城市第一居所;通过努力，威尼斯花园已经在整体策略与形象推广上取得了一些成绩与突破：通过项目概念策划渲染和沟通，赋予了项目高端的价值，取得了目标市场的广泛认同；通过前期的户外包装、道旗、灯箱等赢得了较高的美誉度，奠定了项目的高端形象。;下阶段需要做的工作:;不但要实现品牌落地 更要对接长期销售火爆 威尼斯花园 不鸣则已，一鸣惊人 不飞则已，一飞冲天;本案，无可参照的先例，无可比肩的对手。;;;;;报告思维结构图;“城市第一居所” 有什么?;区域位置;基本经济指标;规划分析;建筑;园林;户型;项目属性总结;开发商目标;问题结构化提出;报告思维结构图;竞争楼盘对比;建筑对比;园林对比;户型对比;主要竞争项目点对点综合分析;;竞争的差异化;报告思维结构图;客户定位逻辑推论;这些人的特性梳理;这些人的特性梳理;这些人的特性梳理;家庭年收入不低于7万元。;客户区域分布图;区域内客户瓜分形势;客户的优先级别？;吸引客户上门的元素;各级别客户分析;对客户的述求重点;说升值、说生活方式，客户并不能即时看到，因此，最终的述求中心还是要回到产品品质上来！;威尼斯花园的产品有什么?;;市场定位;报告思维结构图;;价值主张;一个引领沅江产品创新新时代的高端项目， 应该有个什么样推广形象……;项目推广策略;部分卖点提炼;推广策略- 项目核心调性表达;品牌DNA;;形象定位;预热期推广稿;预热期推广稿;预热期推广稿;预热期推广稿;;营销概念导入;销售节奏;销售节奏;;分阶段的价格;分阶段的价格;分阶段的价格;分阶段的价格图示;客户策略;客户策略;一批整体工程进度;广告主题; 营销节点:销售筹备期 时间:12月20-元月20日 工程展示：项目动工 传播渠道：围墙,户外,电台,短信，做形象辅垫及产品宣传（12月下旬）； 销售管理：销售团队培训与跑盘； 蓄客准备:做好蓄客准备,VIP2000抵12000;阶段工作重点;营销推广思路;推广主题;展示条件-围墙包装;;展示条件-道旗;看房车;售楼部包装;户外布点说明;样板房;样板房-古典装修风格提示;样板房-现代装修风格提示;导示：户型面积图、装修材料及随楼附送说明；提醒注意，方便客户，展示细心与诚意。 ;展板及挂牌说明;结构剖示，配合挂牌说明;窗框及玻璃构造;玻璃抗撞击;实景展示，配合展板说明;给人以视觉冲击，令人心旷神怡。烘托华灯初上的居家气氛，并有力地展现小区建筑的轮廊与层次。 ;价格策略、销售物料、广告推广准备 营销节点:蓄客认筹 工程展示：样板房开始开工（ 12月下旬）；样板园林动工（ 12月下旬）； 传播：户外+道旗+短信+电台 公关活动：威尼斯大都会成立仪式 /产品发布会/巡展 销售管理：针对公司内部客户资源作全面CALL客户和渗透盘客；（12月下旬开始）；;阶段工作重点;营销推广思路;推广主题;户外;;