2011年藁城西刘村是项目前期提案.ppt

谨呈：藁城建业房地产开发有限公司;本方案解决的问题？;市场环境解析;★ 1月26日，新国八条出台，调控力度前所未有：A、与政绩挂钩；B、直接砍掉投资客户；C、贷款门槛明显提高。 ★ 目前已有北京，上海，济南，成都，青岛5大城市出台执行细则，石家庄限购政策也将在一周之内出台，石市房地产市场必将受到较大影响，从而影响其周边市场； ★ 存款准备金率24日继续上调至19.5%，资金口袋进一步收紧； ★ 我们认为至少会带来以下几个方面的影响： A、销售量急剧下滑；B、销售价格最长在半年内出现波动；C、后市中低端楼盘持续平稳发展、难以迅速回升，而中高端楼盘有望实现逆转。;城市发展掠影;经济实力较强、城市建设滞后;供应与需求：近几年以来，藁城房地产体现为供应不足、需求旺盛。;近年供应项目情况;产品及营销简析;藁城房地产;藁城房地产;龙湾帝景售楼部;一个充满诱惑力的市场;;市场环境解析;项目：西刘村改造项目 地址：四明街南头西刘村 体量：总建面积约55万平米 住宅销售面积约38万平米 产品：小高层、高层、商业 交通：四明街、育才路 周边：体育场、广场、通安小学、 九中、新一中（规划）;Strength： 1、规模优势：现有楼盘中规模首屈一指，品质感强； 2、区位优势：属于藁城市区位置，周边配套和交通较为成熟； 3、开发商实力：开发商口碑和实力能够得到藁城人的认同； Weakness： 1、缺少超市、综合市场一类的购物场所，四明街南段商业氛围不浓厚，西边通安街、东边信誉楼和即将入住的北国超市，两侧商业发展成熟，本案周边不易形成规模； 2、藁城人缺乏大盘概念，对产品品质和形象认知度较低，这与藁城房地产市场的发展规律有关，本案的形象植入有阻力；;Opportunity： 1、市场需求旺盛，客群观望情绪较低，改善性需求和刚性需求所占比重大； 2、因为缺乏大盘，更缺乏有品质的大盘，本案的强势入市，会引导藁城房地产市场，甚至会提升以后的开发门槛； 3、广泰的高层已经将藁城的房价拔到一个新高度，能够有效降低我们的价格风险。 Threaten： 1、廉安的北尚庄项目，规模与本案相近，区位上紧邻昌盛街，虽然一南一北，但是必将分流本案客户，将是本案2011年最具竞争力的项目； 2、随着农村改造的热潮，北街、东街、南街有可能进行拆迁； 3、未知项目的入场，如信誉楼北侧地块或市区其他地块，都会增加未来的不可预计性。;项目基础条件为藁城最好，应挖掘其最大潜力;市场环境解析;总体开发目标;各种外在及内在因素给我们提供了一个良好的发展时机;中瑞地产对本项目开发目标的理解：风险可控下的品牌塑造！;追随者;品牌战略路线—— ★符合开发商长期发展的利益需要！ ★符合市场环境！差异化竞争获取最大利润！ ★符合地块条件！！;战略参考——机会的把握！;天山.水榭花都，实现天山地产蚂蚁到大象的完美转身！;;难度解析： 1.项目地处东二环外，在当时就是纯粹的郊区； 2.开发商在石家庄房地产界毫无知名度，对项目宣传、销售没有支撑； 3.国际城以百万平米超大体量在2002年对石家庄狂轰滥炸，竞争压力极大。 核心策略步骤： 1.根据大量、详实、专业的市场调研，确定本项目高尚住宅定位，夯实基础； 2.板块运动炒作区域价值！弱化客户对二环的抗性； 3.国际化合作团队炒作，为项目高品质做铺垫！ 4.康居示范工程提升项目附加价值！ 5.以3000元/平米超高价格高调亮相，吸引市场广泛关注！ 6.实景展示验证项目品质——石家庄首创！ 7.限量VIP卡认购积累客户，体现尊贵身份——石家庄首创！ 8.明星开盘活动（张铁林）助推辉煌！;成就业绩： 1.项目品牌极其成功：被省领导誉为石家庄第三代居住小区的代表作；石家庄城市宣传片小区形象；中国名盘50强；全国首批广厦奖项目； 2.获得极大的经济收益：仅一、二期就为开发商多实现1亿元以上的超额利润收入,真正实现项目价值最大化； 3.项目被收录入同致行经典案例《大盘时代》书籍中； 4.天山地产从一个默默无闻的小地产公司，一跃成为石家庄知名房地产品牌，进而成为河北房地产领军企业；石家庄房地产市场营销模式、价格走势也因水榭花都而改变；品牌塑造力在石家庄至今无人超越！;影像资料;经典案例;总体战略选择——建业地产的品牌发展之路;市场环境解析;产品塑造的几个思考问题！;开放式社区 小区由道路分割成为三个独立的组团，形成了一个开放式的社区； 小区会所建议选择西北地块靠近公园处，对外开放、以保证后期良好经营； 各组团可设计一些开放式商业街区，保证人气、实现价值最大化。 开放式主入口设计，更容易体现社区的高端和大气。;组团一：回迁区;两个不同风格的入口——现代风格;封闭式组团 交通要开放性，生活要私密性，组团围合式住宅更