天启开启南京市美是之国花园行销推广策略.ppt

运盛 · 南京; 2001年，南京市房地产开发销售两旺 别墅市场悄然启动;全年房地产开发业完成投资111亿元，比上年增长11.7%，增幅高于上年10.2个百分点。 全年销售面积281.89万平方米，比上年多60万平方米，其中住宅销售249.08万平方米，分别增长了26.8%和31.2%。 ;;; 未来五年 南京房地产市场潜量巨大;南京市未来五年的住宅潜在需求总量为：2000万平方米 年均潜在需求总量394.72万平方米;同类物业竞争 南京别墅目前集中在两大区域 亚东（仙西） 江宁;亚东新区（仙西新市区） 大学城、生态城、生活城三成合一概念 持续发展效应 政府新一轮规划的导向。 ;亚东新区（仙西新市区） 总体供应盘量：20万平方米左右 代表楼盘：沁兰雅筑、金陵家天下 ;沁兰雅筑 占地：130,000平方米，建筑面积：48,000平方米 容积率：0.37 面积：双拼别墅： 174-241 独栋别墅： 250左右 售价：双拼别墅：3,300元/m2 独栋别墅： 4,300元/m2 销售：低价高走策略，面积适中，去化较快 ;沁兰雅筑;金陵家天下 占地：130,000平方米，建筑面积：10,000平方米 面积：联排/双拼/独栋别墅：168-180 /196-242 /250-380m2 售价：双拼/独栋别墅： 3,250 /4,500-5,000元/m2 销售：入市时机较好，只剩部分独栋别墅 ;金陵家天下;江宁新区 四大片区，分散发展 政府导向性较弱 产品定位不高 ;江宁新区四大片区 百家湖周边 东郊麒麟门一带 汤泉湖周边 翠屏山板块;江宁新区 四大片区以翠屏山板块最有竞争价值 和发展后劲;翠屏山板块 今后五年内近5000亩的开发量 产品规划严重同质化 竞争将达白热化 ;翠屏山板块 目前代表楼盘有：瑞景文华、翠屏山庄、美丽新世界、左岸名苑;瑞景文华 建筑面积: 152,300平方米 容积率：0.68 面积：联排/双拼/独栋别墅：178-203/250-280/ 330m2以上 售价：双拼/独栋别墅： 3,250/ 4,500-5,000元/m2 销售：较高价入市，调低价格售卖，目前正推一期B区 ;瑞景文华;翠屏山庄 总占地：1700亩 一期建筑面积: ：8万方 面积：联排/双拼/独栋别墅： 200--290 /300左右/300-400m2 售价：双拼/独栋别墅： 3,400/5,000/ 6,000-- 8,000 元/m2 销售：售价较高，产品抗性较大，销售缓慢 ;翠屏山庄;美丽新世界 占地：5万多方 建筑面积：7万方 容积率：1.4 绿化率：45% 面积：联排别墅： 边套208m2，中间165m2 售价：联排别墅： 2600--3100元/m2 销售：定价较低，大规模促销，销售尚可 ;美丽新世界;左岸名苑 占地：90多亩，建筑面积：6万多方 容积率：0.81 绿化率：58% 面积：联排/双拼别墅： 165--220 /230--240m2左右 售价：未定 进度：将于7月18日正式推出 ;别墅市场 竞争分析;定位原则 第一：足够宽的受众面 第二：主体目标客层个体发展潜力大，物业承受力强。 第三：主体目标客层追求未来生活潮流的共同价值取向。;主力目标客户 忽略价格，追求生活方式的高收入阶层（双拼或独幢）； 改善生活状态的中产阶级精英人士（联体）。 ;职业特征 1、对外贸易人员 2、各类企业主、高级经营管理人员 3、各类高级专业技术人员 4、社会人文科学领域高级专业人员 5、有隐性收入的政界人员 ;年龄特征 主体年龄分布在35—50岁之间，逐渐趋低 购买力最为旺盛的集中在35岁左右和45岁左右。 ;客户来源区域特征 南京市域高层次人口 外埠与南京有种种关系的事业成功人士 ;项目总定位 将军路首席山水美墅之城 ; 将军路首席山水美墅之城 ——位居将军路景观第一排，打造南京别墅新纪元 ——南京大规模、纯别墅社区的有力号召 ——高尚社区：不求最贵、不求最大，但要求品质高、档次高，以创新为概念， ;消费对象定位 南京精英阶层的居家梦想之国 ;南京精英阶层的居家梦想之国 ——南京的精英阶层，包括老板、高级管理 人员、政府官员、高级白领等 ——攻击的心理层面：对真正别墅生活的向 往 ——全新的感观刺激、全新的空间震撼、尊 崇内心的极大满足 ;营销课题;营销战略;三管齐下，整合行销 品牌营销——立高 产品导向——对准 销售促动——造热 ;品牌营销 立高——品牌营销的核心是运盛品牌到美之国花园