新景祥2010年6月惺锹政下的沈阳房地产市场分析.ppt

2010-6;【目 录】;1、宏观市场政策汇总 ;三套房; 工商银行停止三套房贷款;从目前整体沈阳银行针对新政的实施速度来看，众多银行积极支持政府“新政这一决策”，主要由于08年经济危机过后，楼市迅速回暖，房价飙升，在刚性需求扩大的同时银行的贷款放量也逐渐增大。2010年25条新政优惠措施虽然结束，但并未给楼市造成太大影响，因此导致了银行贷款金额放量过快。此时政府采用新政打压楼市，防止泡沫，也同时予以银行进行内部调整。但相对于北京上海等一线城市，沈阳楼市泡沫并不能相提并论，而针对本次新政沈阳政府尚未作出明确表态。;新政下来针对整体市场关于二套房比例首付所做的调查：;针对二套房首付比例提高50%的能否抑制高房价调查： ;新政下来后，近期购买二套房的情况：;目前市场上刚性需求作占比例： ;【解读】;【4.15新政与9.27新政对比 】;【4.15新政对市场的影响 】;【4.15新政对价格的影响 】;从中长期来看，在新政实施之后市场主体间的博弈决定了房价在未来不可能大幅下降。;【应对策略】;【附件：半年内政策梳理】;时间;1、宏观市场政策汇总 ;【宏观市场】;图1：09年与10年沈阳商品住宅1-5月同期成交面积及金额走势图;图2：09年与10年沈阳商品住宅1-5月同期成交单价走势图;图3：09年与10年沈阳商品住宅1-5月同期外地人购房走势图 ;关键词解析;图4： 10年沈阳商品住宅去化速度近10个月环比走势图;图5： 10年沈阳商品住宅近10个月供求分析环比走势图;【宏观市场小结】;1、浑南区域房地产市场分析;浑南区域房地产市场分析;强劲的发展势头让浑南成为全沈阳购房者目光的焦点;坤泰新界;浑河桥区域;【10年浑南市场情况】;【区域市场供应量分析】;【区域市场产品特征分析】;【区域市场年度供销分析】;【区域市场月度供销分析】;【区域市场价格情况分析】;1、浑南区域房地产市场分析;【区域市场定性分析—项目筛选】;项目名称;”动态监测“ — 1-5月份市场延续09年的火爆形式，但项目SP活动相对减少;1、浑南区域房地产市场分析;【沈阳地区4月销售排行榜】;【浑南地区4月销售排行榜】;【浑南地区5月销售排行榜】;【竞品汇总对比】;【项目排名??;新景祥观点： 商业角度 沃尔玛、乐购、居然之家的成功进驻，加快了区域的商业配套，提高了区域生活的基础氛围，使得区域价值迅速提升，如今的浑南已不再是近郊区，而是真正的市中心； 竞争角度 整个浑南已基本形成以万科、金地为龙头的品牌开发商之间的竞争，区域内多为上市公司且全是大盘开发，整个区域完全升级为品牌与大盘的双重竞争； 市场角度 10年浑南地区的供销以及价格均有不同程度的上涨，与供销量相比，价格涨势相对缓慢，进入5月受市场政策的影响，销量出现下滑，价格涨势有所放缓，其中大面积产品高总价产品影响较为明显，预计新政对后市的影响将持续较长时间； 排名角度 浑南地区的项目均受到新政的影响，其中名流印象的影响明显（产品自身因素），极大程度制约了本案的客流以及销售，使本案到5月份的销售排名大幅下降，必须通过营销手段予以加强；;1、竞争项目锁定;【竞品项目锁定】;景观线;1、竞争项目锁定;;【泰莱16区】;物业类型;;15#;预计7-8月上市小高层;【亿丰南奥国际】;物业 类型;3;;【金地国际花园】;物业 类型;【金水花城】;项目 类型;1、现房销售降低新政影响 项目与沈阳万豪系出同门，为项目档次提升奠定基础，而三期500套房源经过3个月的消化剩余产品所剩不多，而现房又极大促进了金水花城销售，从现阶段销售情况来看，项目受到一定影响，销售速度放缓，但暂未出现滞销的情况。 2、地理位置较为优越，开发较早，区域较为成熟 项目地处富民街，与河畔新城一起奠定了成熟的居住环境，是浑南为数不多的成熟板块，同时更贴近市区，也为项目拦截了大量的优质客源。 3、到放量和成交量呈下降趋势 金水花城现在以为现房发售，很大程度上带动了销售人气，而新政出台之后成交量出现萎缩，也说明新政对金水花城销售带来一定影响。;【浑河湾】;产品类型;;【远洋和平府】;产品类型;1、新政对远洋有一定影响，但影响相对较小。 河景高层和洋房产品以自身的稀缺特点吸引客户，而政策对小户型产品影响较弱，导致5月份新开盘高层就销售近90%，因此新政出台之后，项目受到一定影响，上市价格比预期略有下调，但对销售影响并不明显。 2、新政后，到访量下降，成交量逆市上扬。 3、4月份为处理一期尾房阶段，因此传统的销售旺季远洋销售情况一般，同时3、4月份为二期续客阶段，5月份推出市场取得了310套销售高潮，但从上图可以看出，到访量略有下降，可见新政对远洋和平府影响相对较小。 3、产品力是项目热销的重要因素。 洋房产品的稀缺特征、普通高层小户型的总价低、水景高层等特点