绵阳市鹏湖名园初是步策划报告.docVIP

绵阳鹏湖名园初步策划报告 目录： 第一部分项目分析 第二部分市场分析 第三部分安全分析 第四部分定位分析 第五部分产品分析 第六部分营销分析 第七部分合作方式 第一部分项目分析 一、项目分析 1.项目区位 绵阳是享誉世界的中国诗人—李白的故乡。绵阳是四川省第二大城市，位于四川省西北部，距离成都100公里。东接南充市，南边遂宁市、西南界德阳市，西靠阿坝藏族羌族自治州，北抵甘肃省，东北与广元市为邻。 绵阳科技城是国家重要的国防科研生产基地。以中国工程物理研究为赌注一大批科研机构，拥有目前国内乃至世界一流的科研技术水平，科技人才济济，科技实力雄厚，是中国西部的一颗明珠。 行政区域:涪城区、游仙区、绵阳（国家）高新技术产业开发区和三台县、安县、梓潼县、盐亭县、平武县、北川县，代省管江油市、省政府科学学城办事处。 项目在绵阳区位 □本案处于绵阳西部，高新区成绵路以北，827部队以西区域，紧邻国家级高新区及绵阳科创园区。 □东邻双碑小学、高新区派出所、信用社、中国人民银行第二办公区； □南临岷山。懋景青富临山庄、绵阳外国语学校、富临中心医院; □北临西南财大商务学院、南山中学、上马村居民点 2.控规指标及限制条件 □用地性质：商业、居住用地 □容积率：多层2.0以下;低层0.6以下 □建筑密度：多层不大于30%；低层不大于20% □建筑高度：多层6层以下；低层3层以下 □绿地率：不小于30%，按规定设置公用绿地0.5㎡/人 □建筑间距及后退道路红线、地界线；临16.0米道路建筑至道路中心线距离为该建筑高度的二分之一；临50.0米道路建筑最突出部分后退道路绿化带控制线为3.0米；道路交叉口处建筑最突出部分后退道路线10.0米，且全部作为绿化用地； □山顶及山脊用地只能修建低层低密度建筑； □配套设施：物管用房、社区居委会用房、小型幼儿园、变配电用房、垃圾等，公共绿地内设置全民健身设施。临北面道路应设置一座不小于十个蹲位的公共厕所； □临城市主要道路建筑造型力求新颖、美观，居住建筑屋顶均为全坡屋顶造型，建筑色彩以浅色为基调。 □规范总体面局应合理利用地形，功能分区合理； □人车分流，商业建筑车位按4~6个/1000㎡，住宅按户数30%~40%设置。 二、规划分析 1、绵阳规划 从上图可以看出，市政规划中一类居住用地主要在园艺区、游仙区、和小岛花园部分区域。政府的市政规划中，高端产品主要向游仙南部临水区域、园艺区局部、小岛区域发展。本案所在的园艺区是市政规划的高端产品核心区域。 2、区域规划分析 3、高新区建设用地分析 用地性质用地面积（公顷）占建设用地比例%居住用地563.2020.94公共建设用地305.7111.37工业用地527.1119.60仓储用地39.81.48对外交通用地90.573.36道路广场用地408.215.18市政设施用地42.411.58绿化用地658.3824.48城市建设总用地（合计）2689.03100水域及其他用地492.5215.35规划区总用地3181.55100 可以看出高新区工业用地基本与居住用地持平，分别占19.6%和20.94%.综合现状来看，高新区有大量的档次低的工业布局，主要出以较低收入的人群为人中构成，商业业态落后。这一现象在未来不会有很大的改观，对于项目的高端产品发展方向不利。 4、园艺区分析 □园艺工业园区是绵阳高新技术产业开发区的园中园、市级重点工业园，园艺区规划用地4.6平方公里，以“小政府、高效率、小机构、大服务”模式组建成了管理机构和一站式服务体系。采用了一区多园的规划模式，初步形成三大主导产业，即“信息产业”、“环保”、“新材料”，是一个新兴的高科技产业园区。2002年该区年产值33亿元，利税7400万元。预计2005年工业总产值将达到20亿元，实现税收过亿。在此投资的企业均可享受国家高新技术产业开发区的优惠政策。 □绵阳市城市副中心位于园艺区段两侧约4.6平方公里区域，长约3.8公里，该区域重点发展研究、教育、文化及高新技术产业等，是以高新技术产业发展为导向的综合性城市科技文化区，起到对城市中心部分职能分解和补充的作用，其功能定位是绵阳市的城市副中心，引导城市发展方向，分担城市部分市级或市级以上的公共设施配套的功能；其主要内容包括：商业服务中心、商贸金融中心、行政管理中心、文化体育中心、生态住宅中心等。 □园艺区的规划理念是：自然、人、科技和谐发展。 5、城市规划对本案的影响 □城市规划支撑着本案所在区域高端产品发展方向。本案所在的园艺区是政府规划的一类居住用地，即未来高端产品重点开发区域。 □本案所在园艺区未来将面临游仙区和小岛花园高端产品的强势竞争，游仙区和小岛花园均临江面山