经纬2011年增城尚东紫御营销优化建议.pptVIP

营销优化建议;Part1 区域别墅市场动向 Part2 项目客户群定位 Part3 项目现存问题及调整建议 ;; 【区域别墅市场动向】;*;本案所处荔城板块，主要受到自身板块、新新板块及中新板块项目的竞争威胁 根据产品质素、定位、客户群等因素，碧桂园豪园、侨建御溪谷及中信香樟树 对本案形成合围之势 中信香樟墅、碧桂园豪园等品牌为先，亮点凸显，价格低廉，包装匹配项目定 位；侨建御溪谷等项目穷则思变，灵活分期备受市场关注，一改颓态。 欧亚山庄作为区域内的重量级别墅大盘，即将面世，有可能影响区域别墅市 场，应引起重点关注；;——侨建御溪谷;营销亮点： 5年免息分期付款计划;附加值优势;营销亮点： 增加产品附加值，体现项目性价比;——碧桂园豪园;营销亮点：;——合景·誉山国际;营销亮点：大盘规划、产品打造;——欧亚山庄;*;过去半年，市场销售较好产品主要集中在300方以下、总价500万元以下； 12月、1月、2月，碧桂园豪园低价策略高调入市，效果明显，成交活跃，升价后，成交迅速萎缩。 合景誉山国际凭大盘规划及产品打造优势迅速树立其豪宅地位，吸引众多广 州客目光，量价较为稳定，但进入2011年，在政策及市场影响下，成交略显平静 中信香樟墅暂处于认筹阶段，产品为220—260方联排和约310方双拼别墅，客户主要以天河客户为主，辅以部分黄埔及萝岗开发区客户，预计其销售均价约 8500-14000元/㎡。;区域市场小结;; 从项目整体产品情况来看，别墅产品188套，面积集中在412-507㎡，需要寻找能够支撑中大别墅户型及相应总价的客户。; 本案位于荔城大道与广汕路交汇处以东，增城大道北侧，东距增城市中心约8分钟车程，从本案所处位置来看，邻近增城市区，有利于吸纳荔城本地客源；; 区域交通体系完善，广汕路直通广州天河，新新公路轻松抵达新塘，在一定程度上，也是为吸引广州及新塘等周边镇区客户提供了有利的交通条件。;——区域别墅项目客户结构调查;;;回 顾回顾是因为要看的更高;项目现场;营销层面;针对项目现时实际情况, 我们尝试提出目前制约项目 实现高度飞跃的问题及解决建议。;问题1 ： 户型面积大、总价相对高;背景分析1： 低价产品成交较理想，小面积别墅受欢迎;策略手段建议;背景分析2： 限贷影响大，解决客户资金运转成关键;优化付款方式;问题2： 现场展示面、销售接待流程及物管体系，缺乏高端别墅项目应有的气场及气势。 ; 本案在定位及档次上较为高端，但在项目未交付使用前，购买人群最为直接的方式是通过现场现有的销售展示区域作为衡量标准； 如何能把项目的特性向外释放并在当地达到一个巅峰的高度，这只能在消费者体验项目的过程中变为现实。;项目目前只有销售中心及两个示范单位可展示, 难以支撑本案作为别墅项目高端形象及定位， 如何从根本上解决现状？ 我们提出三个核心手段+8项优化措施。;高端商业街区展示;;星空咖啡书吧 摘星夜空下陶冶品味性情;天台花园影院 天幕下的奥斯卡视听经典;核心手段3：;中央叠景生态泳池：配合中央园林，打造设置叠式泳池配套，灌以东南亚风情特色元素，打造成为都市生态叠景泳池;除了三大核心手段， 我们还提出8项优化措施。;优化措施1：销售中心展示优化;优化措施2：销售中心外围指示优化;优化措施3：销售中心外部环境优化;优化措施4：项目形象优化建议;优化措施5：示范单位地下室优化建议;优化措施6：别墅花园优化建议;优化措施7：别墅天台优化建议;优化措施8：示范单位智能化系统标识;销售服务体系调整建议;（1）销售中心外部;（2）停车场区域;（3）销售中心内部;物管人员调整建议;（1）物管接待人员形象调整建议;问题3： 规划密度高，别墅生活氛围难以展现;别墅区从绿化及立面优化入手，栽种大型乔木，遮挡别墅间视线，增加居住私密性和绿化层次感，同时，对别墅立面进行选择性外墙装饰，增加产品档次感和厚重感，并在阳台悬挂花箱点缀，营造尊贵、宁谧、私享型的浓郁生活氛围。; 作为购房体验第一站，示范区的第一视觉印象尤其重要，建议进行花园园林造景，融入流动水景、园林小品及生活情景等元素，并增加花园内的绿化层次感，让客户立于阳台或花园，产生“层层绿意、处处叠景”的视觉美感，弱化密度过高所带来的不良视觉印象。;问题4： 在目前市场形势下，营销层面应如何贴合市场获取更大、更多属于项目的客源？;针对目前产品定位 当碧桂园….锦绣御景国际…. 对当地客户拥有品牌号召力的时候 尚东紫御该如何发出自己的“声音”？;除