房地产集团2004－2008年发展战略.docVIP

2004－2008年XX公司发展战略 （征求意见稿） 目 录 一、公司的战略定位 二、投融资战略 三、区域战略 四、土地储备战略 五、产品战略 六、价格战略 七、发挥自身优势形成核心竞争力 八、企业发展理念 九、远景目标 一、公司的战略定位 1、开发商的分化 未来五到十年，特别是从2004年到2008年的五年，将是我公司发展的战略机遇期。这一阶段，众多的房地产开发商将出现两种分化：一种是业绩的分化。在激烈的市场竞争中，绩优企业与绩差企业分化，优胜劣汰，房地产企业的数量有所减少；另一种是业态的分化。部分房地产商“向上”发展为投资商，更侧重于在公司外部、在资本层面运作项目；另一部分停留在底部，继续侧重于在公司内部开发运作具体项目，保持传统的开发商属性，但专业化程度相应提高。 回顾二十年来房地产发展历史，不同程度显示了开发商分化的趋势。我国经历了从国有单位垄断土地资源、无偿使用土地到协议出让，再到挂牌拍地的市场化进程。由于住房单位产权到个人产权的转变，1980年代末期的少数开放地区初步实施市场化，再到1992之后以住房分配为先导的准市场化，逐步发展到货币化分房和住房按揭的基本市场化。与市场化相适应，房地产企业也经历了垄断使用土地、粗放生产、盲目扩张，到清理整顿后的成本控制、规模经济、产品升级、品牌技术，当今已经处于资本与金融的结合临界点上。美国等市场经济国家房地产业的发展告诉我们，房地产已经不是一个简单的服务概念，而是一个金融概念。房地产企业的定位已经从“开发”上升到“投资”，完成由以建筑为中心的使用价值的创造过程向以投资为中心的价值增值过程的演进。 2、公司战略定位的转变 在这一战略定位转化过程中，我公司应抓住机遇，在保持传统优势的同时，做好业态升级的准备工作，积极筹备房地产战略投资，参与资产管理并适度介入资本市场。未来五年，我公司将逐步发展成为兼具投资与开发属性的企业，在资产规模、人力资源、分支机构、项目储备等方面，跃上新台阶。 以现有子公司及其辐射区域为基础，适时调???公司战略定位。因地制宜开发新项目。在长江三角洲地区、珠江三角洲地区、二线城市、个别经济总量较大的非省会城市，采取灵活多样的投资与管理方式，结合固定收益投资项目的开发，适当时机推出组合投资管理方式，进行非现场资产管理与现场项目管理的组合投资与管理。既在现场层面上管理具体项目，也在资产层面上管理“管理者”。 针对不同项目、不同主业公司，分类管理，明确他们与总部之间的资本纽带关系或者内部行政管理关系。 二、投融资战略 今后五年，在拓宽投融资渠道上要有新的举措，并通过引进新股东，实现公司改制转型与盈利模式的创新。解决资金瓶颈是实现公司战略定位的必要手段。在拓宽融资渠道上，公司应有所动作，寻找战略合作伙伴，主动联络境内外战略合作伙伴，如有意向投资房地产的大型企业、产业投资基金、上市公司及其大股东等，在金融资本与房地产相结合上创新，解决资金瓶颈问题。 1、继续稳定银行贷款渠道。在金融政策许可的范围内，努力降低融资成本。在保持公司间接融资比例较低优势的同时，提高资金使用效率。 2、涉足房地产投资基金。中国快速发展的房地产业正在催生新的商业模式，国家也将出台产业投资基金管理办法。通过私募成立房地产投资基金，发展到一定规模时，有可能把私募基金转化为公募基金或者发起设立新的公募基金。房地产开发公司也将会分化，有的发展为专业的房地产投资管理机构，有的保持原状，继续成为房地产投资管理机构的商业合作伙伴，也有的兼备投资和开发功能。 3、利用资本市场融资。公司近期不谋求成为上市公司，但不排除基于发展战略需要控股上市公司的可能性。 4、提高公司的国际化程度。加强与境内外有实力的财团联系，形成战略投资联盟。做好利用海外基金的准备工作。 5、房地产信托或企业债的发行。即使不存在政策障碍，也要受到发行成本的限制，较小的融资规模并不经济。发行房地产信托或公司债只能是项目储备较多、资产规模较大时所应考虑的融资渠道。 2003年1-9月房地产开发资金来源情况 三、区域战略 我国幅员辽阔，区域经济差异较大，特别是随着国有经济的比重下降，经济的多元化倾向日益明显。针对复杂多变的房地产市场，我公司需要以经受市场考验的区域战略，运用独到的市场判断与科学的评估手段，对全国不同区域、不同经济圈、特别是中心城市的土地资源、可利用地块进行科学的经济评价。应逐步形成具有XX房地产特色的区域投资战略。比如，珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾地区三大经济圈，对其发展状况、前景的评价，是摆在我们面前的一个重要课题，直接关系到我们在那里投资的比例、节奏。对上述区域土地资源的评价以及投资的可行性分析，必须结合宏观经济形势、相关行业的影响、历史文化所形成的消费偏好等等，研究经营对策。 如果简单地从空间上看，比较不同