大连地产集团永安四季项目整合营销推广方案.ppt

写的前面的思考…;以无法为有法，以无限为有限。;目 录;;项目概况;项目概况;项目概况;项目概况;项目概况;小结;;市场分析;市场分析;市场分析;各项目供应总套数约39000套 一居约4800套，占总套数12% 二居约24500套，占总套数63% 三居约5400套，占总套数14% 四居及以上约4300套，占总套数10%;市场分析; 2012年底，金州区多量大宗地块被竞得，各家开发商看好新任国家领导班子上任后市场发展局势； 3月金州区各项目推盘量增加； 成交量有所抬头，尤其集中在金州五一路沿线 中小户型开始集中放量，成为首选 开发商促销手段层出不穷，取得并超过预期效果 万科重量级开发商挺近金州，竞争愈加激烈 五一路区域各个楼盘，各显其能迅速消化着金州为数不多的刚需人群。 ;市场分析;;伟桥金北嘉园;项目名称;十三芳里 一室一厅 面积：56㎡ 没有阳台，无论从功能性还是观景方面都处于弱势，而且会出现卧室挡光。;十三芳里 两室一厅 面积：75㎡ 北向客厅，从人体工程学上讲，是最不科学的，一个长时间互动区域缺少阳光。无北向功能阳台。;十三芳里 三室两厅 面积：105㎡ 普通三室产品，没有南向景观阳台，也没有北向功能阳台，会给购房者带来诸多不便。;伟桥金北嘉园 欧式稀缺多层、小高层错落有致，户型面积60-101平方米。最低价6750元/平，均价6900元/平。项目位于金州新区北三里新中心汽车站和妇幼医院旁;竞争项目;; 金州区历史悠久，具有良好的地理优势和成熟的生活配套，现在市场上的客群以地缘性客户为主。随着经济的扩 张与房地产市场的发展，区域整体的客群已经从一开始本地客户为主的改善型客群逐渐变成外来人群为主的刚需人群。;外省市约占一成;本地客户是绝对主力，我们没有太多的时间等待和挖掘外地客源，必须资源精准分配、营销目标火力集中！ 本地客户重品质、重口碑、重实惠，我们就要拿实在的东西杀客，在销售中规避现房不利点，强调即买即住的吸引力； 要给客户绝对的价格折扣，但前提是不伤害老客户，并营造项目一直持续增值的印象，所以我们要在新一轮营销开始之前，低调的提升表价，在真正开始重拳认购时勇敢折扣，这样一举两得！ 所有的宣传方向都面向客户每天可接触到的活动点，不分散浪费，目标明确的拿下真正的意向客户，我们做形象和宣传是为了拉客，不是为了知名度，所以务实营销是我们的大原则。;;项目对于刚需客户是现房销售，有吸引力； 价格处于周边竞争项目的低位，有亲和力； 冬去春来，市场交易逐渐活跃，有购买力； 项目剩余的53㎡和88㎡主力户型，有竞争力； 金州北部区域房屋供应量有限，有影响力； 项目有大量的老客户群体，适于老带新； 所以，扬长避短，是我们唯一的生命力！ ;已成交客户构成复杂，分散，入住率低没有群体特征效应，为形成老带新的良性营销局面带来不利因素； 地理位置偏僻，项目所处地理位置和环境品质导致客群定位尴尬，挖掘养老的客群这里缺少环境，定位年轻的上班族婚房缺少便利的交通工具，真正需要改善居住品质的客户被悦泰山里和1.7英里吸引； 地方项目的开发团队和以往的营销团队没有把握好开发节奏和营销节奏等历史原因，错过黄金销售期； 忽视了宣传推广，导致项目在市场上不温不火，甚至在部分媒体和购买者中认为项目售罄。 所以，让客户重拾信心、重新关注项目是4月份第一要务！;——机会;——威胁;——分析;第一：重新审视区域价值，不要被政府所蒙蔽;关于商业;;目前项目营销层面现状;服务?升级?突围?狙击 【大港永安四季营销推广解决之道】;服务;先人一步 提升项目区域地位;软件服务跟进，让我们的种子客户为我所用;深挖掘种子客户;让购房者感受到物有所值及物超所值，打造区域关注热度;提升项目关注率;目光看不到的地方，脚步也到不了那里;打破常规营销及服务半径，多条腿走路方能取胜;扩大服务半径;所有营销策略最重要的是执行，没有执行的营销策略永远只是空谈;“营销四连动”;勤修内功，从一点一滴练起;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;1、加强户外宣传，媒体可选用3号轻轨沿线，但需要在楼盘形象上耳目一新的颠覆性调整，前期给人新鲜感，之后直接释放价格和促销信息；（使用中，继续使用或者扩大） 2、金州和开发区商业中心区的户外广告形象，报纸夹报和手机短信覆盖，跟搜房、搜狐·焦点、新浪等专业房地产网站互动团购； 3、利用金州客运站投放广告，来吸引北三市购买人群； 4、采用外销人员到竞争楼盘附近派单拦截客户； 5、在商业中心设置外展场和看房车，拉客！;■ 户外大牌是城市交通重要的节点，可以渗透到切实的公众生活当中，不论是作为企业 主力的各阶层员工，还是企业决策人，都可以通过此节点了解到相关信息。 ■ DM单派发，房地产最初期推广手段之一，因为其时效性、灵活性和广泛的传播性，被房地产行业