大连金地云锦项目商业营销策划思路.ppt

大连湾前关项目价值体系梳理;中山区商业市场分析;【项目解读】;长 江 路 ;项 目 位 置;所临道路;B区商业平面;A区商业首层平面;W;【板块内商业市场分析】;【板块内商业市场分析】;;;序号;序号;租 金分 析;【板块内商业市场分析】;典 型项 目;都 市银 座;商 业规 划;投 资回 报;档次;楼层;投 资回 报;档次;编号;档次;房号;良运四季汇投资回报率;【板块内商业市场分析】;档次;档次;档次;项目名称;核 心结 论;【项目定位及业态规划】;;金 地品 牌;;1;交 通便 利;大连富丽华大酒店;三八广场;目标客群;关键词：现代/品味/精致/高效;;项 目本 体;人民路 优品汇;主 题 定 位;业 态定 位;私人银行;商务会所;顶级餐饮;名品专卖;功 能划 分;A 区功 能;B 区内 街;长 江 路;客 户定 位;特征：他们是居住或经常往来于大连的企业主、生意人，集中于贸易、煤炭、粮油、房地产等高利润行业，购买动机在于对稀缺资源占有的同时多渠道的分散投资以抵消货币贬值带来的资产缩水。;特征：他们是大连的“土著”，在城市或者区域深耕多年，深知大连高端消费品市场的潜力，他们要么因为业绩的增加急需扩张铺面，要么因为不菲的租金支出反不如购买物业，既能增值又能降低成本。;特征：此类客户经济实力强，在国内其他城市经营自己的品牌取得了良好的口碑和市场认可基础，急于在新城市拓展发展空间。;【传播策略】;线上传播思路;披露项目信息时兼顾披露商业信息，同时清晰披露业态定位信息，准确冲击目标客户。;;阶 段更 替;专 项宣 传;主题：民主广场升级改造 改造时间：2011年7-8月 改造目的：品牌宣传、项目昭示性提升 改造内容：;;;【营销策略】;A区2876.01㎡商铺，要求2011年年底清盘； B区10187.56㎡商铺，要求2012年年底清盘；;价 格定 位;将各比较对象的销售均价经比较系数修正后得出本项目的参考定价： 以项目A（经典生活）为参考：28300/0.935=30267.38元/㎡ 以项目B（良运四季汇）为参考：29986/0.96=31235.42 元/㎡ 以项目C（港湾壹号）为参考：28000/0.9= 31111.11元/㎡ 根据上述比较对象与本项目的契合程度，以销售时间节点的差异和项目地理位置的差异为基准，确定各比较对象的参考权重为： A（经典生活）：50％ B（良运四季汇）：30％ C（港湾壹号）：20％ 则本项目的总体均价为： 30267.38×50％+31235.42×30％+31111.11×20%= 30726.54元/㎡;投资回报反推;将各比较对象的租金水平经比较系数修正后得出本项目的参考租金： 以项目D（时代广场）为参考：16/1.415=11.30元/㎡·天 以项目E（名店坊）为参考：9.2/1.33=6.92 元/㎡·天 根据上述比较对象与本项目的契合程度，以进驻商业品牌差异为基准，确定各比较对象的参考权重为： D （时代广场）：20％ E（名店坊）：80％ 则本项目的租金价格为： 11.30×20％+6.92×80％= 7.8元/㎡·天 结合市场销售项目平均静态投资回报率为6.49% ，假定项目商铺某面积为400㎡，则云锦项目销售均价为：400㎡×7.8 ×360/（400 ×6.49%）=43266.56元/ ㎡。;最 终售 价;量价结合， 在销售入市期，以低于均价的铺位入市，造成 物超所值的市场印象，为商业热销创造价格条件。;入 市时 机;;在目标客户经常出入的活动地点进行长期、直效宣传，同时借助住宅客户扩大信息披露效应。;1、依托喜悦凯琳在全国各地的商业项目所累计有效的客户资源形成的庞大数据库进行电话约访，将楼盘信息直接与以往购买客户对接，并通过专业细致的投资理财讲解从而使之购买。团队成员均来自原SOHO销售部、商业管理公司、推广部的核心成员，策划、参与并推动了SOHO销售和商业管理的全部进程。客户资源遍布全国，如山西，陕西，内蒙，河北，辽宁，吉林，黑龙江，北京，上海，天津，浙江，福建等。 2、通过项目推介会，吸引各财富圈层人士对本次活动的关注，通过与当地各界人士零距离的交流与沟通，更好、更全面的向当地公众展示项目，树立起项目良好的口碑，提升项目在当地的知名度和美誉度，为项目销售增加更多的人气。 3、通过活动的组织举办，使企业与项目进一步走进当地精英圈，零距离与当地的民间财富阶层接触，利用邀请嘉宾的特殊身份背景和良好的社会关系进行人脉传播，发展更多客户；为今后促进项目在当地