天津东疆港住宅项目前期策划定位.ppt

;;项目概况;项目概况;项目概况;;;“4.17”调控;政策环境;政策环境;在政策不出现大幅调整的前提下，市场整体走势仍以平稳为主；供应量的持续加大，使得市场竞争将会日益激烈；树立项目、产品特色成为关键；;近阶段市场整体成交有所回升，但预计下半年整体成交仍以平稳为主基调； 11年总成交预计低于10年，价格控制在预计的增长幅度内；;区域政策环境;东疆港区： ●建设北方国际航运中心和国际物流中心； ●发展港口经济和海洋经济的重要空间载体； ●推进天津滨海新区开发开放的桥头堡和重要的改革试验基地； ●天津港的重要组成部分、集装箱物流港区的半壁江山，配套服务齐全、富有海滨旅游景观特色的特大型综合性港区。 ;●滨海新区：未来城市副中心。以教育、科研、体育、旅游服务等公共服务设施和高品质住区、高新技术产业园为主的综合区。 ●东疆港区域是近年来首???重点建设的区域，基础设施和配套齐全。 ● 2010年至今，天津港、万科、海航等企业在东疆港分别拿到了规划面积均超过100万的土地。东疆港区域开发提速。;区域政策环境;汇报内容导读;;成本战略意义;*;区域内外环境;区域内外环境;目前产业进展状况 该项目位于汉沽区营城镇高家堡村旧址，北靠津汉快速路，西临中央大道，海滨大道穿港而过。规划面积18平方公里，规划为“一港一城”。 ● 陆域“一城”——规划面积10平方公里，主要为产业区和居住区。 ● 海域“一港”——规划面积8平方公里，分为作业港区和休闲港湾区。其中海域作业港区规划泊位14个，年吞吐能力1700万吨；休闲港湾区可容纳大小游艇1000艘。 结论：该项目依托紧紧围绕“北方水产品加工集散中心”和“北方游艇产业中心”产业定位，对整体园区进行产业分区布局。将其建设发展成为一个以水产品加工集散、游艇产业为主，港口物流和休闲旅游相关产业竞相发展的现代化主题经济区。 区域更强调产业开发和商业为主题拉动的区域，在住宅开发体量上相对有限。;项目名称 ;区域内外环境;区域内外环境;区域内外环境; 综上所述，可以看出本项目地块虽然与周边项目在产品类型等方面有所冲突，但本区域所拥有的海洋旅游资源和完备的高端配套设施是具有唯一性和稀缺性的。 纵观整个大滨海区域甚至乃至京津地区，东疆港的近海优势尤为突出。具备住宅产品开发后的客群引入的基础条件。;;区域内外环境; 港区内两条货运干道和两条客运干道既充分保证集疏运交通的需要，又实现了客货运交通的分离。 贯穿港区规划双向10车道的南北主干道美洲路已经全线建成通车，东部3纵4横路网和南部路网建成通车。 天津市区到东疆的“东疆湾海滨欢乐谷直通车”正式开通，为广大市民前往海滨旅游度假提供了又一种舒适便捷的新选择。 ;区域内外环境;;现实竞争;天津港集团——天津港26万地块;现实竞争;现实竞争;潜在竞争;潜在竞争;潜在竞争;项目;汇报内容导读;品类定位;; 同时距离本案所处地块距离较远。因此，应重点强调“后花园”式的生活模式建立。;“第一居所”的产品特质，目前尚未完全被发掘。;;汇报内容导读;项目配衬;核心价值体系;分期增值点;竞争策略;竞争策略;汇报内容导读;项目定位;客户定位;客户定位;目标客户描述;客户定位;客户定位;客户定位;客户定位;形象定位;案例研究-1;案例研究-1;案例研究-1;案例研究-1;案例研究-2;案例研究-2;案例研究-2;案例研究-2;案例研究-2;案例研究-3;案例研究-3;案例研究-3;案例研究-4;案例研究-4;案例研究-4;案例研究-5 ;具备鲜明万科特色的大规模滨海、人文社区 ;案例研究-5;案例研究-6;案例研究-6;案例研究-6;汇报内容导读;规划建议;总体布局;总体布局;总体布局;总体布局;方案2 1.5;容积率2.0;总体布局;总体布局;;;建筑风格;建筑风格演绎——新古典主义风格;建筑风格;古典、高贵 在布局上突出轴线的对称； 恢宏的气势；豪华舒适的居住空间； 贵族风格，高贵典雅；;户型突破;户型突破;主力户型为舒适型两室和三室，面积区间为100㎡和130㎡； 全明设计/空间尺度/南北通透/功能完备，满足客户基础需求升级的要求； 三户设计拉升品质，大面积户型规划提升出房率；;户型突破;户型突破;户型;景观设计;氛围营造;配套功能;配套功能;社区内照顾：在老年公寓中居住的老人，可以享受到宜老化的配套设施及服务团队的照料。 社区来照顾：社区居住人群可以按照自己的意愿，要求宜老化的服务团队为其提供照料。 社区外照顾：通过宜老社区提供的服务平台，让社区居住人群享受到来自社会的无私关爱。;营销场所;营销场所;价格定位;商业地块初步定位;A- 天津，崛起中国的第三级 B- 城市快速发展 C- 城市少了一个RBD