招商地产品牌开发商生存之道.pptVIP

2012品牌开发商生存之道; 一、市场回顾与研判;;1、房地产行业总体态势：全国房地产行业已经“入冬” 根据数据，2011年12月份，全国房地产开发景气指数为98.89，环比降低0.98%，同比回落2.9%，连续7个月下滑，创下了近28个月以来的新低。自11月份跌破100点以来，已经连续2个月处于100以下的不景气区间。全国房地产行业已经全面“入冬”。 在中央坚持房地产调控政策不放松的形势下，景气指数仍将继续下行，预计2012年三季度前后有可能会探明底部，这轮下行周期，将显著超过上一轮。2012年国房景气指数将处于100点下方，房地产行业难言复苏。;2、土地市场：成交面积回落，增长幅度大幅下滑 据CRIC监测数据， 2011 年全国30 个典型城市经营性土地成交建筑面积为74483 万平方米，同比2010 年下降了3%，增幅大幅下降41%，土地市场呈现出冷清的局面。 2011 年，商品房成交面积大幅萎缩，开发商库存量不断走高，使得开发商难以及时回笼资金，金融政策的紧缩也使开发商贷款受阻；另外，由于中央高层对于调控不放松的基调的延续，开发商对未来楼市预期悲观。因此，2011 年开发商购地热情减退，对楼市的观望情绪将有所加剧。;2土地市场：成交均价显著下滑 据CRIC监测数据，2011 年30 个典型城市土地成交楼板价为1619 元/平米，与去年同期相比下降15%，增幅较上一年回落24 %，反映出土地市场逐渐回归理性，开发商拿地更显谨慎。 从区域分布看，2011 年东、中部城市用地成交价格均呈下跌态势，而西部城市则小幅上涨。东、中、西部城市用地成交楼板价分别为1763 、1338 和1366 元/平米。东、中部用地成交楼板价同比下跌21%和1%，而西部城市则小幅上扬7%，表明开发商向西部区域战略布局。;2、土地市场：土地出让流标率显著上升 据CRIC 监测， 2011 年以来，土地市场遇冷，多个城市纷纷出现土地流拍，底价成交更是成为“主流”。全国重点城市土地流标率不断走高，平均流标率为9.65%，其中10 月的土地流标率更是创下16.5%的年度新高。2011年全国130个城市土地总流拍数达到了900宗，而2010年仅有280宗。;3、商品房市场：成交量 2011 年全国商品房销售面积为10.99 亿平方米，比2010 年增长4.9%，增速比上年回落5.2 %。其中，住宅销售面积增长3.9%，办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。 2011年商品房销售额59119 亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8 个百分点；其中，住宅销售额增长10.2%，办公楼销售额增长16.1%，商业营业用房销售额增长23.7%。;3、商品房市场：成交价格 2011 年商品房平均销售价格为5381 元/平方米，比2010 年增长6.9%，回落0.6 %。在限购、限贷等严厉的调控政策影响下，2011 年商品房销售价格涨幅持续收窄。 房价指数方面，2010 年4 月份房价同比涨幅升至12.8%的高点后开始持续下降，但降幅相对较小，同比涨幅曲线呈现出较为平缓下行态势，因此，这次房价下行周期将相对较长。;一、政策：调控主基调不放松，货币政策层面有空间。 1、房地产调控的主体思路是：短期内依靠调控平抑房价过快上涨；中长期通过保障房体系解决低收入人群住房问题；通过房产税增加房产持有成本防止市场泡末化。 2、从目前来看，一则保障房体系建设尚需时间，二则全国房屋权属系统尚未成熟，启用房产税工具调节市场尚难以成行；因此，预判未来1-2年内，以限购限贷为核心的调控主基调不会发生改变，政策仍将保持高压状态。 3、但鉴于2012年整体经济形势不容乐观，预计来年行业金融政策面会略显宽松。主要表现在货币政策将发生微调，存款准备金率和利率有下行的可能。货币政策的微调对房地产将是极大的利好，对首次置业和改善性需求也将会予以支持。另外，地方政府由于土地市场冷淡导致的财政压力，对限购政策会有所调整或松动倾向。;二、土地：企业拿地趋于谨慎，政府土地出让意愿加强。 1、土地市场整体态势：成交量下滑、流拍率上升，成交价格下行，未来土地市场情况有可能将商品房市场更差。 2、从开发商角度看，一方面销售由于市场消费者观望情绪继续蔓延，销售受阻，回款放慢；另一方面资金来源渠道收紧，融资困难，资金成本高企；导致开发商拿地调整发展节奏，拿地意愿趋于谨慎。 3、从政府角度看，一方面随着流拍率开始攀升，未来土地市场都会持续比较困难；另一方面随着地方政府土地出让收入的锐减，财政压力逐步加压，促使地方政府主动寻求开发商的买地意愿开始变得强烈，跟前两年形成明显差异。;三、需求：全民投资时代终结，2012年自住改善类需求有序回归。 1、本轮以双限为核心的调控最显著的效果，是终结了过去不动