济南世纪中华城新项目销售策略.docVIP

[键入文字] PAGE  [键入文字] 世纪中华城 项目销售策略 第一部分 前 言 目前济南房地产市场处在大发展阶段，随着各种形态的住宅工程的启动，本地房地产市场逐步走向成熟和完善，发展商和置业者日趋理性，所以平庸、同质且缺乏精心策划的项目将举步维艰，引导市场，引导消费者，刺激消费是关键。因此，我们在广泛调研、综合讨论的基础上，经过对中华世纪城项目进行深入分析后，做出了这本富有独特个性和充满激情的整合推广方案，相信本方案将有助于顺利实现销售计划，并为树立发展商投资实力信心和中华世纪城的品牌形象打下坚实的基础，以鲜明的旗帜形象成为市场的引领者。 项目策划的三大依据是市场、环境和成本，是对一系列推广活动的专业安排。本报告正是以此为出发点，在市场调研的基础上，分析项目自身特质和市场因素，并以此为依据，对项目制定出理性的广告策略及推广计划。 第二部分 项目整体分析 一、项目概况 项目名称：世纪中华城 地理位置：地处济南市槐荫区段店镇任庄村，东临市中区高新技术开发区，西接济南陆军学院，北依腊山，距经十西路约为2公里。 项目总体技术经济指标： 总建筑面积42.56万㎡住宅 总建面7万㎡ （一期）商铺及辅助2.93万㎡项目总占地37.32 公顷可规划用地34.01 公顷绿化率：31%其他公建面积1.81万㎡覆盖率25.3%总户数660户 中华世纪城处济南市西部景观核心地段，与经十路、腊山北路、鹅黄路相毗邻。是一个集居住、休闲、商业等多功能为一体的世纪新城。中华世纪城内外基础设施现代、完善，居住环境优美宜人，为济南百姓住宅样板工程。建成后的中华世纪城，集居住、购物、娱乐、休闲为一体，将成为槐荫区乃至济南全市的一个商贸繁荣，居住舒适的大型综合社区。 二、SWOT分析 优势 济南最大规模自然景观式住宅。楼幢之间设宽敞绿化带，绿化率高，并配有多种不同主题的休闲小广场，气势恢宏，气派十足； 腊山景观优势； 紧邻经十路，周边交通十分便捷； 规划中的经十一路与中华世纪城擦肩而过，交通畅达，出行更方便； 规划中的腊山桥与项目串联一体，使居民进出极为方便快捷； 社区内提供完善配套服务，有专设的物业管理服务、商业中心、广场、会所、幼儿园、学校及配套； 性价比优势，地块价值与同等地段楼盘相比占有很大优势； 与陆军学院为邻，周边治安状况良好； 证件齐全，可办理银行按揭。 劣势 目前通往中华世纪城腹地的，只有81路公交车一趟，出行颇感不便； 除自然景观外，山体间人为修饰造景目前不具备，稍显“野味”； 对该区域持久以来的居住意识尚显薄弱； 政府对西部开发的整改信心有待加强和体现，如经十一路的开工时间、腊山桥的建设时间、公交系统何时到位以及腊山湖、湿地的开发建设等，都将对中华世纪城现时的销售起到很大的作用； 户型偏小，一室一厅将成为销售难点。 机会 济南西区正在列入市政府改造计划，大规模的开发已成必然； 腊山湖、湿地的旅游休闲定位及腊山区域生态控制详细规划方案的确定，并在一步步的落实中； 目前城区居民储蓄平均水平相当有所提高，如引导客户消费，一定会抛起购房的新一轮高潮； 农民和周边城镇居民投资或购买商品房，可解决个别城市户口，对居民城区生活及小孩未来上学有很大吸引力。 威胁 中华世纪城开发建设周期颇长，持久没有推向市场，后其销售，对项目的引导成本加大； 项目规划方案的操作涉及面很广，在实际过程中每一个环节的控制都极为重要，因为项目地开发周期相对较长，中间环节的控制一旦出现问题，势必影响销售，从而增大销售的压力，带来开发的风险； 市场认同度存在一个时机的把握，区域内各大同质楼盘的压力，对销售带来的风险较大； 发展商资金链一旦出现断裂，对后期销售将构成严重威胁。 综合评述 本项目在概念规划上具有超前的意识，综合优势明显，机会大于风险； 中华世纪城将建成为济南市的百姓康居住宅样板工程、首个自然风景式生活城，其鲜明的内部配套设施让其成为济南住宅市场的一个亮点，并且项目在今后的销售手段、付款方式上也将采取新的尝试，对市场将产生新的刺激点。上述两点，是中华世纪城销售看好的重要前提，也是树立中华世纪城，在济南市消费者心目中的知名度。 要做好中华世纪城项目的推广工作，必须充分利用项目自身、企业自身和政府的优势，来削弱劣势，规避风险，同时，用合理的广告投入，实现良好的销售业绩。 三、卖点梳理（中华世纪城十大优质体现） 1．政策优势明显。中华世纪城有望政府的支持，由实力企业鼎力打造。2．未来优势彰显。项目位于西部大发展的环境中，魅力聚焦，城市荣耀。3．规模大而完善。集高尚住宅、购物、养生、休闲为一体，城西新天地， 旧貌换新颜。 4．社区配套完善。商城、学校、幼儿园、广场，便利生活，瞬间可得。 5．建筑形式优美。现代气派的建筑风格，简