重庆市中新城上新城项目营销推广方案.pptVIP

鉴证繁荣，崛起的城市面孔;中新城上城，在纬联眼中，它不仅仅是一个写字楼、一个商场、一间酒店或者一个投资性的物业，他是一个重庆鲜有的城市综合体项目，有着非同寻常的价值，他既是引领城市的高度、同样怀揣城市的期望，而且我们认为他将成为重庆“对话”外部的窗口。;“对话”形象，传递着时代精神;之于企业与城市的意义;一直以来，纬联对于项目的营销皆源于对项目最大程度的价值挖掘，而这一切皆源自实在的思考。;1;2;3;基于以上共识，对本项目的启发：;核心问题;目标之下的问题与挑战;市场环境 MARKETING;1;2;3;;4;工程条件 PROJECT;项目现状工程条件;目标任务 TARGET;全年销售任务分析;可售物业深度解析 ANALYSIS;可售物业深度解析;可售物业深度解析;写字楼销售价值与速度分析;可售物业深度解析;A区商业销售方式 基金整体收购—— 尚未开业，收购考察期长，短期内很难实现 未招商部分直接销售—— 大部分为高楼层，均为半层或整层，短期内销售难度非常大； 少量一层商铺可售，但仅余600平米左右，销售回款约2000万； 家乐福租赁部分采取带租约产权式销售—— ;销售模式 Sales model;销售策略制定;投资写字楼的比例（18.75％）远低于商务公寓（35％） ;写字楼/商务公寓投资性能对比;新型的投资产品;写字楼解决方案——以自用型物业保有甲级写字楼水准，以优秀的投资产品抓住广泛投资客，实现价值提升和快速回款;投资性能分析 投资门槛适中——总价控制在55－70万之间 投资回报——第一年7％；第二年7.5％；第三年8％；随写字楼市场越来越旺，回报率将稳步上升； 投资风险——实力地产品牌/城市综合体/喜来登酒店/开发商持有大量物业/第一太平戴维斯专业管理机构;关于承诺租金的分析： 依上表所示，本项目的品牌和硬件配置应将租金定位于90－110元/平米；以保守估计，前三年的租金定位预期为： 第一年：90元/平米；（按7％回报率需达到87.5元/平米） 第二年：95元/平米；（按7.5％回报率需达到93.75元/平米） 第三年：100元/平米；（按8％回报率需达到100元/平米） 则，前三年实收租金和承诺租金持平； ;关于写字楼长期经营的分析 开发商自持1－6层，29层以上物业，自持比例50％左右； 整层自用型客户8层，占18％； 分零投资区在前三年经营权交由写字楼管理机构控制； 三年后，租赁市场成熟，投资客仍旧将依赖写字楼管理机构负责其购买物业的租金和管理； 整栋写字楼最大产权归开发商，整体经营管理权也归开发商聘请的专业管理公司，可以保证甲级写字楼的长期保值增值；;写字楼销售总额预算：3.87亿元 ;商务公寓解决方案;关于承诺租金的分析： 公寓部分的配置实际上已达到中档写字楼水平，预计可实现租金50－60元/平米；以保守估计，前三年的租金定位预期为： 第一年：50元/平米；（按6％回报率需达到50元/平米） 第二年：55元/平米；（按7％回报率需达到58.3元/平米） 第三年：60元/平米；（按8％回报率需达到66元/平米） 若投资回报区全售完，前三年开发商需补贴实收租金和承诺租金之差，第一年不需补贴，第二年约21万，第三年约38万； ;两个关键问题： 一、此方案与之前销售方式是否有冲突？ 已购房客户对于新的销售方式有两种反应： 物业升值了 认为已购物业不如新的投资产品优秀 物业分区，整层保留部分是新推出的二期投资产品； 二、此方案与写字楼投资产品之间有否冲突？ 两种产品为类似的投资产品，我们将从以下三方面规避产品内耗，形成产品链条上的不同投资产品： 1、推售顺序：公寓迅速消化，同时做写字楼客户积累，预计1.5个月后可基本完成公寓部分90％消化，紧跟推出写字楼； 2、销售价格：写字楼15000，公寓10000； 3、回报率：写字楼7－8％，公寓6－8％；;写字楼销售总额预算：8488万 ;商业解决方案 目前通过公寓和写字楼的价值提升，从原本的3.7亿元达到4.72亿元，此种情况下，建议采用商业一层门面销售，进行补贴，而非选择销售风险大并且有损商业价值的带租约销售方式；;销售渠道建设 Channels;客户渠道规划;整层大客户渠道 疏通本土关键机构—— 工商局、经济发展委员会;各行业协会 重庆市侨商协会 重庆市律师协会 重庆市台商投资企业协会 重庆市黄埔军校同学会 重庆市浙江企业联合会 重庆海外交流协会 各大银行VIP客户;中型客户渠道 风暴拜访——杨家坪石桥铺写字楼业主;小型散客及商铺客户渠道 周边单位投资推介会 ——医院、出版集团、学校、设计院等;小型散客及商铺客户渠道 中心商圈搜索 ——杨家坪石桥铺商圈商场扫描;小型散客及商铺客户渠道 纬联商业客户资料库;全年销售计划;全年营销推??主题战略规划;;;;创意漫步公园+把