长沙华菱新城地新标营销策划报告.docVIP

华菱新城地标 整合营销推广执行方案 序 建安深知,房地产是区域市场文化的集中体现,也是需要深入研究消费者心理的学问。 建安研究人文，研究房地产规律,研究消费行为,更严谨遵循市场核心的营销规律。 正是把握本项目所在区域房地产市场的脉搏,我们运用全新的营销思路.分别从项目的研究分析、市场形象定位、营销推广策略、媒介组合策略等几个方面入手，系统地梳理着项目的营销纹理。 本方案将项目置身整体房地产市场的发展意义上考虑，意图通过对房地产发展趋势及项目的核心竞争力上的把握，构思项目的市场定位、营销策略与推广策略。请贵方提出宝贵意见！ 谢谢！ 湖南建安房屋投资有限公司 二00六年元月十七日 这是一个整合策划的时代， 整合策划的时代背景是： 这个时代的游戏规则：不创新，则死亡 创新不仅指功能、环境等硬件的创新 更特指——广告定位及营销观念的创新！ 第一章 项目推广定位 一、定位策略 1、精确入市策略 本项目处于日益成熟的新城中心区，地块具有巨大的升值潜力。区域可吸引诸多城市精英一族。本项目的首要策略是锁定中低端高增长的消费市场，创造独特销售主张，在形象与项目定位上做到差异化、独特性，与目标消费者产生共鸣，促进项目的整体营销推广进度与效果。 2、超前引导策略 在全面深入分析市场的前提下，把握市场发展的趋势，以超前的观念定位，全面打造项目品质，引入人性化、个性化符号，挖掘并开创区别于其他项目的市场空白区间，是本项目定位的重点策略。 3、精细的市场策略 在准确的整体定位后进行细致的区分，主要指目标客户群体定位与价格策略等方面。挖掘区位价值，实现产品价值最大化，市场风险最小化。 4、市场领导者第一的策略 要旗帜鲜明地将本项目作为本区域第一楼盘推出市场，将其塑造为人居品质高、性价比高、生活理念特到的经典楼盘。扬长避短，突出优势。 二、项目SWOT分析 S：优势 地理优势：位于体育新城板块核心区域，城市未来发展桥头堡。 交通优势：项目处于火星大道、劳动东路两条交通要道会合点，交通便利，地段有较强的商业和商务潜力可以挖掘。 产品优势： 户型优势：户型方正、紧凑、实用，小二房、小三房均为经济型房型，麻雀虽小，五脏具全。 项目的开发理念为“节能住宅，简约家居”，被评为2005年首批亲节能型生态住宅之一； 商业裙楼与塔楼之间设计了四米高的架空层，一方面有效避免商业与住宅功能的相互干扰，另一方面可以充分发挥架空层的休闲会所功能； 每三层设一个空中庭院，立体花园增加绿化空间，美化项目环境。 价格优势：因项目面积有效控制在80—100平米内，能有效地控制总价，满足事业起步阶段客户经济相对紧张的购房付款需求。 环境优势：本项目毗邻占地6000亩的体育新城，与230亩的生态公园相望，670亩的体育文化休闲公园、华雅高尔夫球场、圭塘河生态风光带近在咫尺；一馆三中心（市群众艺术馆、妇女儿童活动中心、市文学创作中心等）、百年名校长沙市一中华夏学校，浓厚的文化氛围将随着整体环境的成熟而成熟。项目享有丰富的自然、人文大环境。 华菱·新城地标优势分析 环境优势 价格优势 产品优势 交通优势 地段优势 华菱·新城地标 新节能材料新技术应用 核心竞争力 智能化应用 简约精致户型 时尚现代立面 稀缺性 时尚性 独特性 物业管理 空中花园 新节能生态理念 高升值地段 差异化 高质素 高品位  W：劣势 所在体育新城板块虽然在今后有较大发展空间，但目前无论是生活配套完善还是区域人气聚集都不高，整体仍是处于一个有待发展的趋势。 项目当前商业、商务氛围不浓。 项目规模比较小，无法形成社区效应。 项目本身是一栋单体楼，容积率较高，绿化面积少，缺少园林景观。 O：机会 体育新城片区的发展被普遍看好，大量的公共设施以及各类配套设施的逐渐完善，蕴涵极大的发展机遇。 片区内大多为面积偏大的住宅区项目，中小户型面积的住宅有市场需求但没有市场供应，市场存在空白点。 项目创新将提供更多的市场机会。 项目商住两用的设计，满足项目先住后商的功能发展趋势，随着区域的发展，项目的升值空间随之增大。 解不开空间的枷锁,如何 找寻心灵的居所? 华菱·新城地标 T：威胁 由于区域正处于一个发展的阶段，市场对于本区域的认可度有待提高。 国家宏观调控政策重点是针对个人房地产投资与投机过热，有效控制房产市场，达到控制房价涨幅，挤压泡沫，促进市场稳定发展的目的，因此，投机性和投资性购买行为会有所萎缩。 三、目标客户锁定 （一）目标客户 本项目目标客户定位为以居家为主、看中项目所在区域未来发展潜力，看中项目升值空间的客户群，主要为城市创业阶层、白领阶层、自由职业阶层、公务员、区域周边居民。 主要为： 1）个体工商户小业主、小型公司创业者、证券、金融、保险、高