2017年蔚倪湖房地产市场调查研究报告.docVIP

芜湖吉合田房产顾问 销售部  PAGE - 44 - 芜湖房地产市场调查研究报告 一、城市概况 芜湖市位于安徽省东南部拥有220万人口，地处长江下游南岸，为安徽省省辖市，现下属三县（芜湖、繁昌、南陵），四区（新芜、马塘、镜湖、鸠江）。全市面积3317平方公里，交通便利，优越经济地理位置使大量的优秀企业在这里落户，从而培育出大批的中高收入者，是目前芜湖市场的高端住宅的主力客户。 芜湖市地势南高北低，地形受长江、行政区划的限制呈南北向不规则长条状。因此，城市的发展不出南、北两个方向。芜湖中高收入的年轻人比例在增加。高校的不断扩招，使受过高等教育的年轻人越来越多的成为白领阶层；来芜湖务工的年轻人也越来越多。这些年轻人经济收入相对较高，有着巨大的消费能力， 随着年龄的增长，置业需求凸显。。 1）、城市地形： 整体印象。整体上，芜湖目前为规模中等的二级城市，在各方面的建设发展上速度较快。在产业结构上来说，芜湖为以生产性工业为主导的城市（三产结构比例为8.5：57.7：33.8），因此消费的主要客群为有购房需求的在职职工。从城市发展方向来看，未来城市建设重心处于向南、向东，故居住的偏好也存在往南、往东偏移的倾向。 2）、人均收入： 芜湖的指标数值接近于六市平均值，说明该市在商品房方面的需求层次及消费能力上应并没有落后于南京都市圈中的二级城市多少，应与其他城市的处于同一层次。 同时，芜湖的人均住房面积较少，住房消费的空间应集中在满足基本居住、适度改善居住水平的大众消费阶段，中\低市场存在较大需求。 3）、经济环境 ①自2001年以来，芜湖总体经济发展迅速， 2006年人均GDP接近2万元，可支配收入位于安徽前列。 ②同时这十年来开发区规模的迅速扩大，成长了一批全国知名企业，如楚江集团、奇瑞汽车、海螺集团等。这些企业为芜湖人提供了大量就业机会，促进相关产业发展，使得芜湖市民的总体收入大幅增加。 小结： ㈠芜湖人口规模的不断扩大，和外来务工人员的增加，为房地产的发展提供了较大的空间。 ㈡芜湖经济的快速增长，人均收入的增加，为房地产的销量和房价的提升提供了保证。 ㈢芜湖正处于经济发展的快速上升阶段，房地产业的发展也将随着经济的发展进入新高。 二、芜湖整体市场状况 １、芜湖市房地产市场发展历程 1、从“无房子”到“有房子”阶段 旧城改造运动使居民从破旧的、卫生条件极差的旧房中搬出，住进了成套的新房内，面积一般在60-80平方米。此一阶段，至9 8年达到高峰，因为政策的优惠，房地产商们纷纷投资，使得供过于求，空房率增高，房价低迷。 2、从“有房子”到“好房子”阶段 1999年后，为了规范房地产运作，更好地经营城市土地资源，政府出台了土地拍卖政策。开始建设上规模、功能配套的小区。以中西花园、中山大厦等成功运作为标志，芜湖房地产进入第二次浪潮，继之长江长、水木年华、君临天下、香樟花园出现。ⅱ平稳发展期——本世纪初期产品更新换代 3、从“好居室”到“好环境”阶段 2002年，当第二次房地产发展达到一个高度时，以讲求人居环境，以人为本的理念设计的住宅区——香格里拉花园出现，由此进入了以居住人文为特色的第三次房地产高潮。 4、从“中心环境”到“郊外环境”阶段 近两年，周边郊外的别墅型住宅已经悄然兴起。随着私家车的逐渐普及郊区别墅、高档住宅已经被接受。因此，对市场动态和变化的把握是项目取得成功的一个关键工作。强烈的市场竞争加上外地品牌开发商的进入，促使各项目开始注重塑造产品形象，提升产品竞争力。以伟星开发的一系列项目为代表，市场进入整合提升期。 2、新政解读（近期新政打压市场） 新出让土地一律明确商品房开发的开、竣工时间，对未按开发时序按时开工、竣工的除按闲置土地处置外，还将给予相应的处罚。 鼓励开发企业开发中小户型、中低价位的普通商品住房，严格执行“套型建筑面积90平方米以下的住宅占总开发面积的70%以上”的“国家标准”，计划今年在城区内开发建设不低于30万平方米的中小户型、中低价位的普通商品住房，本着公平、公正、公开的原则面向社会供应。 加强商品房预?（销）售管理，规范市场行为规定开发企业在规划小区建设工期内单次预售面积不得小于3万平方， 3万平方米以下规划小区预售必须一次完成。 坚决取缔预放房号、内部认购、交付订金、发放会员卡等扰乱市场秩序的行为。 加强住房金融监管，保障中小户型住房贷款需求。 ?总结： ㈠ 在政府调控和市场机制双重作用下，市场将进入调整期 ㈡ 限制开发日期，使得市场供应量将逐步增大，市场行为将得到有效规范，捂盘现象不会发生，竞争逐渐激烈 ㈢ 住房供应结构调整，市场需求将