二阶段拥莫销纲要新.docVIP

金色领地二阶段营销计划纲要 【本次方案目录】 项目现状概括和金色领地一阶段营销回顾总结； 二阶段的营销计划设想和思路展示； 新格局中本项目推广及传播的异变思考； 部分创意展示和广告表现 结束语 【项目现状总括】 金色领地，2009在荣耀和奋进中成长 08年11月份金色领地项目闪亮问市，上市不到一周便以其绝对的产品个性（精装迷你公寓，绝对性价比等）和另类创新及出其不意的推广宣传模式迅速获得了整个合肥市民的高度关注和疯狂追捧，项目自元月一日开盘，截止目前所售房源的有效销售率已近60%（总计104套），一时间以性价和品质为标著的领地之风和领地现象迅速席卷合肥，让几度冷清的合肥楼市骤起狂澜，掀起了岁末和新春合肥楼市的创市绝响。让合肥无比感叹无比赞誉。 2009年已经来到，面对瞬息万变风云难定的宏观及全球经济形势，金色领地下一阶段的销售计划及营销重点到底剑指何方？如何克服化解艰难经济局势下百姓及买房人投资者日益趋重的犹豫和悲观心理预期？如何对抗和应付众多同类竞争产品的雨后春笋般的汹涌围战？如何在最短的时间之内完成金色领地项目最后100套的快速去化？一个个问题一个个困难等待着我们去探索去冲破去解决。 【二阶段行销思路设想】 金色领地是本旷市奇著///她现在翻到了第几页？ 推广宣传方面： 神夫之勇： 突破常规决战先机，以非常个性和夸张另类的创新型推广模式赢得了业内业外的普遍猎奇和强烈关注，而这种关注和聚焦动力仍在继续。 产品存量方面： 所剩房源以北向居多，具体为北向70套和南向30套（此部分为整层销控）；面积以40多㎡和50多㎡为主；没有十分明显的楼层分布特征。 待售产品描述： 抗性：北向；无正常采光条件；通风效果差；不适合居住；面积相对36㎡和39㎡较大； 卖点：价格低，性价比更高；景观优势明显；朝向对北，直面森林公园植物园和董铺水库。 价格表现方面： 广告价为4100元/㎡（均价），剔除折扣和优惠实际成交均价为3200元/㎡；属于公寓项目中当之无愧的性价典型。 市场印象方面：（金色领地原来是这样……） 品质与品牌影响力不错：包装和推广引导，基本摆脱了前期森林橙堡的滞销和平淡形象； 产品价值高：二环内；城市公园；物超所值：精装公寓，送车，全副地暖，组合家电等； 轻松置业：面积小，总价少，准入门槛低。 百姓口碑方面：（百姓眼中的金色领地……） 性价比很高，符合老百姓物美价廉的心理预期。 客群分布方面：（哪些人最终成了我们的业主？） 分布比较均衡，投资型客户和居住型客户各占其半（绝对的性价吸引）。 我们努力给予市场的是：价值+品质+性价 市场回赠我们的是：信任和赞美(高价值高性价)+犹豫和排斥（房价缩水+所剩房源的北向抗性） 下一步，剑指何方？ 努力挖掘并整合项目一切有利卖点，致力于蓄热引导和聚势行销，先引导，再培育，后挖掘，快速实现二阶段的梯度去化。 行销思路概述： 以租带售，借租推卖，短时间内制造市场关注焦点，急聚人气，先声夺人把项目的收益和获利前景提前充分展现，引起市场的惊叹和刺激性关注，备诸销售。 方案解读： 立足于小公寓全副精装（即到即住标准）及二环内健康自然的城市森林资源优势，将一种崭新时尚的生活概念（见下述）植入本案并辅之以绝对低廉、出乎意料的租金，在全市范围内展开声势浩大史无前例的精装公寓招租活动，借此来充分扩大本项目万人抢租的市场形象以及培育投资者对本公寓未来投资前景的信心，届时再利用项目在整个市场中的形象价值乘势展开促销，以5年返租， 8%的年收益诱惑作为促销动力，快速完成本项目的二阶段销售。 方案执行条件： 充分利用本公寓精装全能型的优势（即到即住）吸引百姓和市民的关注 形成项目在市场中的统一印象：本公寓投资价值高，收益前景广阔 确定所有的推广核心和宣传基点为：本公寓的投资价值高，收益前景广阔。 做概念性招租，通过登记告知拿房时间为9月以期9月之前完成项目销售。 发售之前鉴于利润和成本考虑建议在现行单价基础上适当上调均价 做好有效招租的跟踪和客户积累工作以便降低后期因销售不畅造成的风险压力。 形成低廉但模糊的租金标准，以便后期根据情况做及时策略调整。