信阳大别山凯旋广是场策动营销报告.ppt

博天营销地产机构／2006年7月31日;商业规划;写在前面——前言;调研对象——前言;调研范围——前言;调研依据——前言; ;10-15万;信阳人口主要以政府 及企事业单位为主, 个体私营主也占据一定 比重。 ;1、信阳将进入消费稳定增长期，并能长时间保持消费活力。 2、信阳的规模城市建设给房地产行业带来巨大市场机会及利润空间。 3、低中档住宅属于城市地产发展的主流，随着市场需求的日益突显，城市综合体产品即将突破缺口； 4、区域的影响 06－07年信阳新增住宅开发量少，但主要集中于狮河区及城市新区,老城建设及发展出现真空市场现象。 购房热点新区升温，同时加速老城的建设。;新区 世纪花园 泰安第一城; ;*建筑型态单一，多为上下两层联体销售，单套商业面积总体偏大，总价过高 *市场供过于求，商铺有价无市 *商铺单层经营面积偏小，不符合品牌产品经营需求 *租售比（年租金/售价）过低，投资收益率低 *销售被动，产品前期定位与后期推广目的性不强，跟风现象严重 *投资自营与租赁经营客户分离，比例为1：6 *多数商业采用各自为战的经营模式，发展商在经营业态上缺少统一的规划及引导，也就是说业态分散，缺乏规模性和专一性，集约经营的商业业态极少，不成态势 *商业市场缺乏细分化，消费缺乏个性化，物价高 *购物环境差别较大，新商场注重购物环境营造，旧有商城老化，无购物环境可言 *缺乏一个综合商业市场（广场），可以让平桥区及周边乡镇的人群停留、消费，可借综合商业广场，将本区的第三产业带活，提升本区的商业氛围 *服装经营在本地区的概念中还是有一定基础的，但目前本区域的服装经营也过于分散，不成规模 *农副产品、茶叶的经营户也是分散在各街各巷，极大的阻碍了本业态的发展 *当地的主流商业，诸如茶吧、酒吧、网吧等休闲吧零星分散 *精品服装、服饰、饰品等在本区域贫乏，时尚产品成为空白点;同类产品竞争态势（泰安第一城）;同类产品竞争态势（三和商住城）;同类产品竞争态势（馨澳花园）; ?;? 周边项目均价普遍较低，对于本案而言，产品竞争无对手，关键在于，寻找市场差异化是本项目核心竞争力的体现，我们在下一章将有详细阐述。 ? 针对目前平桥区商业氛围的问题，如何明确该商业部分的定位问题?解决客户对该地块的商业投资价值的提升，对目标客户群进行诱导，这需要我们要对产品进行深度挖掘，差异化对待，从更高的层次提升本案的意义和价值。（详细见第三章） 本案作为信阳老城区06-07年重点开发项目如何快速实现销售盈利，需要通过实效性较强的活动营销、顾客营销和品牌营销三位一体营销方式快速实现本案2007年现金流。（详细见第四章） ;第二部分 项目定位; 项目核心竞争力分析;?商业的面积占据总建筑面积的35%,商业的突破点将直接影响该项目的发展成功与否？ ?区域的特点条件决定着该项目主要以周边人群需求为主的市场战略,如何做到适合当地消费习惯及投资兴趣？ ?本案体量及地理位置决定着该项目的可塑性较大,如何以本案重新形成平桥区商业及住宅中心将成为该项目定位的关键？;项目形象定位;;目标客群分析与定位 ;目标客群轮廓素描。; ;目标客群分析与定位 ;产品深度规划建议 ;;;运用特色的符号语言，鲜明的、与众不同的物业形象与周边社区形成自然的区隔，建立区域内核心城市中心；;本项目做为信阳未来风向型建筑特色及未来平桥区城市坐标中心，从建筑的风格力求突破；;;LOSTFOUND商业经营分区定位;城市中心商业地带 购物公园;业态分布;业态分布;业态分布;招商业态;招商关键点：（整合资源、需求支持） 通过各级政府和协会，把经营针纺织品、床上用品、妇女儿童服饰用品及各类精品饰 品的较为成功且有影响力的经销商和个体工商户聚集起来，进行探讨，达成一致意见， 使其入驻本案 ； 通过我们团队的努力，和经营针纺织品、床上用品、妇女儿童服饰用品及各类精品饰 品的经销商和个体工商户搞好关系，使他们入驻本案 ； 招商实施关键点：（制造繁荣、样板先行） 做出2—3家经营样板店，例如可以提前和5151这种时尚饰品连锁机构达成合作意向， 或找出有此经营意向的经营户，由开发公司配以经营扶持政策，给出相对优惠的政策， 吸引经营户，打造样板店，以刺激招商和经营；;;桂花阁;本案容积率为1.8左右，相对较高，园林环境会成为本案的一个弱点，而目前的客户已经越来越注重社区有好的环境，好的园林绿化。这两点要求本项目必须突出园林特色，变劣势为优势。 园林的设计应尽量在局部制造出起伏的地面效果，使整个空间更加活跃。 考虑到气候条件，园林绿化应不追求四季常绿，而应配合社区休闲项目，突出实用性和可参与性，比如小品、健身空间、缓步径、儿童游乐场等。 园林应充分体现社区对老人和孩子的关心，在项目设置上充分照顾他们的需要，突出“