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- 2017-05-04 发布于浙江
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新聚仁湖州市长兴是县景瑞地产长兴龙山新城项目市场策划报告
景瑞地产 长兴龙山新城项目市场策划报告
2011.03
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项目指标:占地8.6万方,容积率0.6
限制条件:非独栋、限高12米、楼板价8140元
甲方要求:快速回笼资金、同时实现一定的高利润率
条件苛刻,我们如何定位产品、实现最优利润?
本次提报解决问题
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Part1 项目战略定位
Part2 产品初步建议
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1、区位背景理解
2、竞争环境分析
3、项目整体定位
4、目标客源圈定
城市背景
区位环境
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县市
人口
外来人口
GDP总量
GDP排名
规模以上工业企业数
绍兴县
141万
69万
655.26
1
1683
义乌
208万
138万
519.53
4
1158
长兴
62万
10万
242.32
18
415
慈溪
152万
79万
626.24
2
2163
余姚
128万
45万
500.69
5
1199
长兴县经济发展强劲,全县企业达3168家,规模以上工业企业达到415家,其中“亿千”企业35家;私营企业数浙江相对其他城市较少;
长兴经济开发区,已连续六年被省政府授予“浙江省十强开发区”,在全省52个省级以上开发区中名列第7位,国家级经济技术开发区,同时入围全国首批13个光伏发电应用示范基地;
长兴经济开发区已经逐步形成了电子电源、新型材料、新型纺织、机械制造、食品医药、绿色能源等行业为主导的产业格局,已有来自美国、意大利、法国、日本、韩国、新加坡、香港、台湾等30余个国家和地区的400多家外商投资企业落户长兴。同时,还有包括中国海信、美国惠尔普、美国江森、德国海尼尔、日本高田等多家全球500强公司。
城市理解1:客源封闭
注:2009年58个浙江县市排名
工业占经济主导,客源封闭,缺乏对外来高端客源的导入
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城市
居民储蓄存款余额(亿元)
人均储蓄
(元)
浙江排名
人均GDP
浙江排名
社会消费品零售总额(亿元)
长兴
146.4
26899
33
39132元
25
102.39
义乌
855.6
100853
1
71457元
2
209.4
慈溪
580.15
75698
4
60610元
4
246.87
余姚
282.3
67807
6
60031元
5
185
嘉善
151.41
58212
10
59182元
6
75.08
德清
221.16
38453
26
47328元
16
65.4
城市理解2:高端客源缺乏
注:2009年58个浙江县市排名
2009年长兴人均储蓄为26899元,仅排名浙江省各县市第33为,处于中下游水平;
人均GDP为39132元,排名浙江省第25名,整体城市经济发展相对偏弱
居民储蓄总量、人均储蓄、消费能力相对偏弱,城市高端客源相对缺乏
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宁杭高铁总投资近400亿元,工期计划3年,预订于2011年底通车。全线长约248公里,全线共设11个车站,途径长兴;
宁杭客运专线建成后,长兴到杭州的时间只要25分钟,到南京的时间只要45分钟,极大地缩短了长兴前往周边城市的时间距离;
高铁开通后拉动了区域之间的经济联系,未来将为长兴导入更多的外来客源,改变
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