2014年4月平顶山街心花园项目地块战略决策.pptx

平顶山街心花园项目地块战略决策;策略顾问团队：;对于新华城项目，我们要明确的是，在竞争项目（如佳田·新天地）已经初具影响的情况下，不可一味与之血拼。一则这种拿脚踝以下尺度与巨人比身高的做法本身并不可取，二则也凸显不出项目自身的独特魅力与价值;所以，在这个项目的推广上，我们的策略出发点就是避免下兵之策。转而以谋为上。;所谋为何;建设路上，不见硝烟的王者之战;项目简析 项目定位 视觉演绎 规划建议 合作相关;;基本情况;建筑设计概况 用地内规划1栋31层高层住宅楼，1栋商务办公及公寓楼。商务办公及公寓楼底部1-5层为大型商业，与建设路平行的部分为22层办公楼，在地块东南角方向为24层的公寓楼，与街心花园西侧道路平行的为28层公寓楼。;项目紧邻街心花园、鹰城文化广场景观资源非常优越。 城市中心，购物、学校、医疗配套齐全。 项目位于平顶山新区主干道建设路上交通便利。 项目位于新华区，区域内汇聚高端人群，利于提升价格预期。;SWOT分析_;SWOT分析_;SWOT分析_;本项目是平顶山市的中型体量开发项目，而土地开发成本又远高于竞争产品，如果不能够做到一面市就轰轰烈烈成为市场代表城市地标，发挥项目的核心竞争力，持久战将使开发成本成倍增加！ 所以项目整体推送节奏就要求短促有力，速战速决！;「战略引导」;「战略引导」;开发成本、项目品牌、整体推广、项目的体量、政策背景、市场形式， 无论从哪一方面来看，都决定了一个共识： 本项目要么不出手，要出手就需要轰轰烈烈，才能保证整盘的快速去化;;项目案名;备选案名;项目体量小、成本高、单价高，周边竞争对手可以带来很大的威胁，怎样聚焦项目的核心力，塑造市场领导者位置，是重中之重；;本项目价值定位 要体现本身的规划理念 又要体现景观价值 还要体现高端产品属性以获得价格的认同 还要体现品牌提升 还要区隔竞争对手 还要体现卓越的地理位置 ;东北双园景致，24小时金质生活;总结起来，无外乎三点;策略延展_;项目属性定位 ;策略延展_;生活习性诉求;策略延展_;区域形象诉求;;;Ⅰ商业篇; 商业定位：公园购物中心 依托公园，商业业态定位为休闲娱乐。 ;所有权、经营权、管理权三权分立的商业开发模式 统一管理、分立经营的商业运营模式 主力店加品牌商家、自主经营加委托经营的商业经营模式 直接销售加售后返租的销售模式;外立面设计要点;外立面设计要点;双首层及下沉广场;;1.购物中心内部设计中庭，极富有立体感，上下贯通 2.同时可做连廊设计，使人流贯通。;商业联动下沉广场布局及业态建议——设计下沉式广场，通过运用垂直高差手法分隔空间，取得空间与视觉效果，设置多种业态服务于区域内高端商务人群及居住人群.;59;60;61;店中店模式（IN SHOP）;;-1层 大型超市+部分超市边柜 1层女人精品馆 2层 绅士馆 3层 餐饮 4层儿童生活馆 5层电影院 ;1.针对自购自营客户的直接销售模式 2.针对投资客的返租经营模式 3.核心地段引进主力店，持有物业的只租不售模式，以利于引进大商家，保持经营稳定;公寓篇;酒店公寓产品面临两个问题： 1、单价偏高 2、大量北户 3、产权性质问题。;产品定位：五星级伯爵公馆 主打：公园家 产品建议： 30-40㎡一房 60-70㎡两房 80-100㎡三房 ;写字楼篇;产品建议：;;首先感谢贵公司对我公司的关注和信任，使我公司有机会参与贵公司房地产项目的营销???划工作，经公司研究，建议双方采用前期营销策划+整合推广服务的合作模式，根据目前项目所处开展阶段，经公司研究建议双方首先进入项目前期营销策划合作，此阶段我司将提供该项目前期市场调研、整体定位、产品规划、商业建筑设计的相关顾问服务。本合作模式内容出自平顶山众联房地产经纪有限公司制式合同项，具体委托内容及合作模式以正式合同为准。;前期营销策划服务;广告策略及创意构想。 媒体投放计划 广告费用预算、媒体选择，投放比例 广告推广周期的确立和阶段性划分 企业LOGO，楼盘品牌形象策略（VI设计） 传播与媒介策略的制定。 促销活动策划及工具选择。 公共关系策略（含各类公共关系活动、新闻炒作等策略）。 各阶段广告策略制订与调整。 展示系统设计（工地围墙、看楼通道、销售中心、展销会场、看楼专车）。 导示系统设计（功能牌、销售中心区位标示牌）。 售楼书、招商书及DM设计。 销售中心展板设计。 电视广告创意。 电视专题片创意。 报纸广告创意。 户外广告创意。 ;项目服务费用（以最后双方合约为准）;