合富辉煌2014年4月29日合肥文一·名门绿洲整体营销策略提报.pptx

谨呈：文一集团; 28部城市精品 开发面积超300万方 文一传奇 开遍江淮！各地;;;;;;;;;;;;;15;;与高新和经开板块相比，政务西南板块生活配套不够完善，但该区域是西南价格洼地，未来升值潜力相对较高。;;　区域;　区域;开发商;面积;推售情况;开发商;面积;推售情况;开发商;面积;推售情况;本地块所在区域市场后续供应量庞大，加上新增出让地块，未来竞争十分残酷！ 在售楼盘去化速度比较均匀，举例鼎元公馆项目，月均去化约80套（约0.8万方），预计年均去化将达到10万方。 政务西南区域为合肥楼市价格洼地，当前生活配套落后，区域认可度较低，但随着大合肥城市发展规划，西南组团必将日趋成熟，区域价值不断提升，价格相应上扬！ 政务西南组团主要面对客户群体为首置刚需客户，普遍接受面积为80-100㎡精致二、三房，总价较低。 ;集中在金寨南路沿线及高新区南附近工厂职工或操作员等 首置需求为主 价格敏感性强，购买力有限;;;年轻新锐 追求城市生活 关注时尚 健康;Ta们是：;;;土地坐落;地块北侧（东冠繁华逸城）;项目物业类型为高层、电梯洋房及临街商铺，项目以住宅开发为主体，主要为刚需户型。;项目整体规划以市场刚需户型为供应主力，高层户型主要以74-105平米的刚需两至三房为主，洋房户型面积主要为83-110平米。;G4单元;其中G5单元的高层产品户型为89.62㎡及74.39㎡两种，每个户型均配有赠送的空中花园， 符合市场需求，性价比极高。;早期建筑风格单一，目前以偏简欧的新古典和artdeco风格为主。;ARTDECO符合现代审美发展趋势，成本利于控制及户型的设计。;新古典主义建筑风格, 与周边楼盘形成差异化，彰显品质。;; 项目价格制定以市场价格为依据，并结合项目自身情况，结合发展商的快速去化要求，推导出项目销售底价。;市场上洋房产品较为稀缺，选取范围片区内洋房产品进行对比测算，御景城7000-8000元/平米、禹洲翡翠湖郡7500元/平米； 本案价格推算=以项目A为参考的定价×A权重+以项目B为参考的定价×B权重（A权重50%、B权重50%） ≈7176元/平方米 由于项目首期入市，建议入市均价水平在7000-7200元/平方米左右，未来产品均价将随市场及蓄客情况进行动态调整。;选取与本案同片区的竞品项目进行现时高层价格测算，鼎元公馆6500元/平米，太平洋森活广场6400/平米，御景城6600元/平米； 本案价格推算=以项目A为参考的定价×A权重+……+以项目C为参考的定价×C权重（A权重40%、B权重30%、 C权重30% ） ≈6386元/平方米 由于项目首期入市，建议入市均价水平在6300-6400元/平方米左右，未来产品均价将随市场及蓄客情况进行动态调整。;根据市场比较法、客户分析法及成本测算法，为保证首次面市一炮而响 首期入市产品，洋房7000-7200元/㎡； 高层6300-6400元/㎡ 后期每次加推时保证2-3%的价格提升 （约126-216元/㎡） ;可售货品构成： 总面积约30万㎡，洋房约7.3万方，高层约22万方。 推售条件：2014年，根据推售节点，灵活推售！ 大事件：营销中心开放，首期开盘，四次加推！;;;;;西南领袖 耀世名门;形象策略;FAB分析;PART2 区域市场研究;政务西南·30万方名门生活汇;形象定位;他们对生活充满激情，追求个性 爱刺激 ， 爱运动;他们是社会中的精英阶层 追寻自由 关注健康;他们热爱新事物 爱交流 爱沟通 热衷社交;平面展示;推广策略;;;;;活动策略;形象推广期;;绿色梦想，绿满盛开：售楼部包装体现绿色环保元素，彰显时尚艺术感，以营销中心开放为节点亮相，引爆合肥，震撼大西南。;全民世界杯：结合2014巴西世界杯狂欢盛宴，举行全民有奖竞猜活动，扩大项目知名度和影响力。;园聚绿色，镜享生活：园林示范区摄影大赛暨样板房开放活动，最大限度发挥威力，全面展示项目绿色生活理念和优尚品质。;项目产品推介会：项目核心价值展示和客户初体验;驾驶绿趣，悦行合肥：买房送环保汽车，吸引客户眼球，广聚人气，增加客户购房兴趣，助力首开售罄。;阶段性主题活动：以绿色环保为主调，开展DIY活动、健身活动、绿色骑行活动等系列活动;展示策略;1、售楼处内部包装——满眼皆是绿，营造“满楼春色”;售楼部门口打造太阳能喷泉;3、工地围墙包装;4、明确的导视系统;5、看房通路——绿色、环保、人性;6、明确的导视牌;7、符号别致的小品;8、整场体验——别样与留恋;9、样板房——绿色环保设计;10、人