合富辉煌世茂国际广场商业项目营销策略报告.ppt

世茂国际广场商业项目 营销策略报告;项目认知;区位特征——具有很强的跨区域辐射力;发展规划——昆山城市重心东移，区域行政、经济地位提升;一个集居住、休闲、购物、娱乐为一体的大型商业体，具备引领昆山消费、改变和提升昆山商业发展态势的能力； 20余万方的商业体量和全覆盖的业态，具有极强人群聚集能力，形成新的商业中心； 世茂品牌和70%的持有经营，是未来世茂广场商业良性发展的保证。;对项目定位的理解——必须致力于成为昆山中心级商业，并形成对华东地区的辐射效应。;操盘思路（针对可售的30%部分商业）;项目营销难点在于目前区域发展不成熟、市场认知度低； 营销重点在于如何向市场放大区位价值和项目价值，建立起本项目在昆山的标杆性地位。;操盘思路;项目卖点梳理 1、区域发展：昆山新城市中心 2、世茂品牌、世茂自持70%，成功的保证 3、大型综合性商业，引领昆山的标杆，辐射华东长三角地区 4、不受政策影响，具备全客层的购买资格 5、商业的投资收益、租金收益大于住宅 6、区域正处于大规模住宅开发阶段，本项目解决区域缺乏大型商业的短板问题。;业态定位（针对可售的30%部分商业）;已开业的世茂广场业态： 影院、量贩KTV、餐饮、电玩、台球、商务会所、游艺嘉年华、国美电器等以大型娱乐、餐饮为主的大型shopping mall。 目前初步规划的二期主力店业态： 大润发、食品百货、3DMAX影院、儿童娱乐等。;;;;;临河商业单体体量较大，且交通动线不佳，可考虑目的性消费很强的业态，并充分发挥临河的景观优势，业态定位为餐饮酒楼、时尚酒吧、女子SPA、瑜伽、休闲养生等休闲业态。;;;人流动线建议;销售策略;营销思路—— 通过强化世茂品牌和区域发展潜力，整合世茂客户资源和合富辉煌客户资源，主打华东地区专业型投资者。;目标销售市场—— 在目前上海住宅受限、投资资金无法进入的情况下，目标销售市场针对200~300万左右的投资需求，通过商铺的投资收益、资产的保值、世茂品牌、区域未来发展潜力等卖点重点吸引上海投资者，并兼顾本地私营业主投资需求和江浙投资者需求。;目标客户的营销通路—— 1、世茂品牌的追随者及世茂老业主； 2、合富辉煌（华东公司）积累的客户资源，以及通过合富辉煌（华东公司）百余家中介门店获取的客户资源； 3、通过媒体推广、客户活动营销获取的客户资源； 上海投资客、浙江投资客 本地市区、城北、开发区的个体私营业主、专业市场专业市场的私营老板等； ;项目推货节奏;销售价格建议;针对销售——媒体营销策略;针对销售——渠道营销策略;商铺销售与SOHO酒店公寓一起联动销售，可形成多层次的总价产品，达成客源的共用、互动性，避免客户资源浪费； 同时还可挖掘入住商铺客源的自住需求，形成SOHO酒店公寓的销售。; 合富联动联盟百余家品牌中介门店客户资源 上海合富置业70余家中介门店客户资源 上海淮海路、长宁路黄金地段项目展示馆 沪上圈层行业、浙商会等资源 合富港联物业管理的高端物业客户资源 合富操盘项目中积累10万多组客户名单资源 合富置业房王网平台 ; 合富在苏州联动60余家中介门店客户资源 合富在昆山联动30余家中介门店资源 合富杭州中介门店 合富在苏、昆两地操盘项目中积累的近20万条客户资源 台商会等各种商会客户资源 华东公司客户资源整合（包括江苏公司、安徽公司）;通过一、二手联动结合我司在上海所拥有的客户资源，以上海展示馆为筛选、输送中心，向项目输送有效客源；;招商策略;通过大型综合型商业未来聚集大量人流的效应，以及世茂自持70%经营所带来的经营保证，以“跟着世茂赚钱”为招商宗旨，招租以下三类客户： 1、昆山中心城区及周边聚集众多特色餐饮，是昆山的公务员、私营业主乃至周边区域、上海客户的在昆山餐饮消费的主要场所，并形成了一定的口碑认知，此类商家可在短时间内带来高端、固定的消费客群，是重点拓展的商户；另外在人民路、震川路和北门路聚集大量特色零售商户，也是本项目可以拓展的招商目标； 2、外地品牌商家欲进入昆山市场零售、服务品牌，可以以本项目为平台，组建旗舰店，提高品牌认知度（此类商户我司具有一定的资源）； 3、中航城目前成交业主中，有接近50%是购买自营的，根据这一特征，本项目亦可以通过协助小业主通过加盟等方式自行经营。;两类商户形成互补作用： 本地商户——提供较高租金、带来本地高端客群、传播世茂品牌； 外地品牌商户——能够丰富业态种类、提高商业档次、满足消费者多种精品型、特色型的购物需求。;昆山地区可拓展的餐饮商户;我司具有的招商客户资源整合优势;百货特色;营销节点;3月; 销售佣金——基础佣金+溢价；制定双方认同的合理底价，完成销售货量50%以内，按成交总金额 0.8%收取；完成销售货量50%以上，按成交总金额1.0%收取；同时溢价部分双方按 1: