住房成本与通勤成本的空间互动关系——来自北京市场的微观证据及其宏观含义.pdfVIP

第 26 卷第 2 期 2007 年 3 月 地理科学进展 PROGRESS IN GEOGRAPHY Vo1.26 ,No.2 Mar., 2007 住房成本与通勤成本的空间互动关系 ~一来自北京市场的微观证据及其宏观含义 郑思齐 l，张文忠 1 (1.清华大学房地产研究所，北京 10∞84; 2. 中国科学院地理科学与资源研究所，北京 100101) 摘 要:住房成本和通勤成本是城市空间结构中两个相互关联的内生变最。居民在进行居住区优 选择时，会在这两者之间进行权衡，从而形成住房价格、建筑密度和通勤行为在空间上的变化规 律。本文回顾了通勤成本和住房成本间的理论均衡关系，探讨了各种现实情况是如何影响这个理 论关系的;并利用大规模调研所采集的北京市微观个体数据，提供了这一互动关系的…些定量证 据;最后从两个角度探讨了这种互动关系在城市管理的公共政策方丽的宏观含义:考虑通勤成本 后的住房支付能力评价，以及就业与居住过度分离的社会效果分析。 关键词:住房成本;通勤成本;居住区位选择;竞租函数 脂民在城市中进行盾伎区优选择(Residentiallocation choice)时，会面临…对很有趣的 变嚣，即住房戚本 (Housing cost)和通勤成本(上下班的交通戚本，Commuting cost) 0 Alonso (1964) [IJ , Mills (19.67 , 1972) [2巧和 Muth (1969) [，创建立的经典空间结构解析模型(通常称为 AMM 棋型)指出，居民的居住区位选择是在预算约束下对住房成本和通勤戚本进行权衡， 追求效用最大化。在空间均衡下，众多微观个体的选择行为形成了人口密度、土地(住房)价 格、资本楷度从城市就业中心向城市边缘递减的空间梯度钱。距离城市中心越远，住房价格 越低，而通勤时间和成年会越南，反之亦然。虽然这个高度抽象化的空间模型有众多的假设 限制条件，但几乎在各种各样的城市中都很容易找到它的影子一一随着与城市中心距离的 变化，通勤成本和住房成本之间总是存在着明显的消长关系。 对这一基础理论关系的切实把握，有助于我们深入分析目前城市发展中的许多实际问 题。转型中的城市经济正在推动中国城市空间结构发生质的变化，但同时城市巍础设施和建 筑物的耐久性又使其存在明盟的历史路程依赖，两种力最相互交织，为居民的居住阻位选择 提供了…个企新的经济和制度环境。这个问题在城市运行和城市管理中的重要性也日益凸 显，例如居住与就业的过度分肉已经在许多城市中出现，城市边缘的大型居住区成为卧城 (Bedroom community) ，带来巨大的交通压力和社会成本;不间社会群体的空间机会显示出 较大的不均衡……中低收入居民(和且他一些选择机会受限的弱势人群)在居住区位选择上 收稿日期 :2006… 12; 修订日期 :2007-02. 暴愈项目:国家自然科学基金资助项目 (70ω3017);哈佛大学房地产学术中心『中国科学院地理所-清华大 学房地产研究所联合资助项目。 作者简介:郑思齐(1977斗，女，满族，天津人，清华大学房地产研究所讲师，博士。 2ω5-2ω6 年在美国哈佛 大学城市学院和房地产学术中心进行博士后研究研究方向为城市经济学与城市穷间结构、房地 产与住房经济学、房地产金融与投资。 36 地理科学进展 26卷 的自由度受到较大局限，在顾及房价的问时需忍受不相称的商额通勤成本;等等。对这些问 题的解答常要定蜜地把握通勤戚本和住房戚本之间实际的互动关系.在制度转型和快跑扩 张的中国城市中，两者的空间关系是否合乎经济理论的预期?如果通勤时间延长，则房价要 降低多少才能对消费者有吸引力?如果交通便捷性提高，那么消费者愿意支付多少额外的成 本?等等。这些定量关系依腋于对微观个体数据探人的实证分析，建立居住区位选择的经济 行为模型。 本文的研究有三个目的:第一，回顾通勤成年和住房戚本间的理论均衡关系，并探讨各 种现实情况是如何影响这个理论关系的;第二，利用我们大规模调研所采集的Jt京市微观个 体数据，提供这一互动关系的一些微观定量证据;第三，探讨这种互动关系能够帮助我们理 解哪些现实中的重要问题，对城市管理的公共政策有什么宏观含义。 l 通勤成本和住房成本的理论均衡关系 通勤戚本和住房戚本的理论均衡关系蕴涵在城市空间结构的竞租理论中。地租与其他 商品租金的一个重要的区别在于土地数量的固定性上。竞租(Bid Rent)是城市经济学中的 一个基本概念，是一个意愿支付租金的虚拟概念，即某个土地使用者(居民或企业)为竞争 得到某块城市土地(某个区位)所愿支付的最高租金。在市场经济下，土地和区位资源的配置 由市场决定，对某个地块白价最高者，就能竞争得到这块土地。这意味着城市中的土地利用 模式由不同使用者的竟租