房地产市场项目可行性分析报告.docVIP

PAGE  PAGE 13 地块项目可行性分析报告 第一部分：项目概况 一、项目背景 地块用于土地出让。 二、宗地位置 1、用地四址 ：北至北侧规划支路，西至发鸿街,南至红旗路,东至健康路（具体位置详见规划红线图）。 2、用地面积：53952.3平方米（见地价评估情况表）。 三、宗地现状 1、地块与步行街之间被小洋河、红旗路隔开，有桥梁相接。 2、地块处于射阳县实验小学学区。（射阳当地仅小学实行学区制）。 3、地块内东侧距离健康路42米处有一条小河沟（宽度约11.5米）从南到北贯穿地块，规划要求保留水系。 4、地块南段红旗路向东通往开发区，向西通往329省道，为县城北区域东西干道。 5、地块北端的规划道路是人民医院的内部道路。地块与人民医院之间以金属栅栏墙分隔。 6、商业沿西侧发鸿街、红旗路北侧分布，东侧健康路无商业。红旗路南侧即为小洋河，无商业。 四、地块周边情况 1、地块位于县城商业核心区的北端，南接步行街，西南连接振阳路，均为县城主要商业街。往北（发鸿街至人民医院除外）、往西均无商业延伸。 2、没有上规模的商业购物中心（百货商场），无快捷连锁酒店，无国内一线品牌服饰专卖店。 3、本地大型超市三家：华润苏果（解放路朝阳街路口，三层，底层专柜，二、三层超市，单层面积7000平方米左右，26个收银口）；乐天玛特（振阳街，背靠步行街，三层，底层专柜，二、三层超市，单层面积5300平方米左右，21个收银口）；文峰千家惠（人民东路，距离步行街1.2公里，三层，底层专柜，面积2500平方米；二、三层超市，单层面积5000平方米左右，23个收银口）。 4、红旗路日常人流量约为步行街南端的人民路人流量的40%。 5、本地人没有收费停车的概念，均属沿路边随处停车；电瓶车、摩托车乱停放现象普遍。 6、县城内商业铺面总量巨大。但消费人流主要聚集在步行街及其周边。 五、市政配套 地块位于县城中心区，水、电、天然气、电话、网络、道路、排水设施齐备。 六、规划控制要点 1、用地使用性质 该地块使用性质为商住用地，商住比例为1:1（按建筑面积计算），其中商业可上浮10%。 2、用???使用强度 （1）、容积率：不得大于3.5，不得小于1.8 （2）、建筑密度：不得大于55%（其中住宅部分不得大于26%） （3）、绿地率：不得小于15% （其中住宅部分不得小于30%） 3、建筑设计条件 1、建筑后退红线及离界距离按建筑控制线要求实施，建设规模、高度、层数按审定方案为准。 2、建筑风格：以现代建筑风格为主。 3、主出入口设置于红旗路，次出入口设置于发鸿街和健康路，北侧支路除地下车库出入口外，不得设立其他出入口。位置结合公共绿地考虑。地块内需考虑人车分流。 4、建筑间距及与周边相关建筑距离均应满足《江苏省城市规划管理技术规定》的要求，地块内住宅建筑之间日照系数按1：1.38控制。同时，须满足抗震消防要求。 5、地块内住户按1位/户标准配置汽车位，商业建筑用户按照50/万平方米标准配置车库。同时须免费为射阳县医院代建出入口位于北侧支路侧的地下车库，建筑面积不小于1000平方米。 6、地块应按《城市居住区规划设计规范》的要求配置公共服务设施。小区内建有地坑式垃圾中转站1座。必须按不低于规划总建筑面积4‰的标准建设物管用房及一定的社区用房。 7、落实各项市政配套设施。沿红旗路、发鸿街及健康路一侧的人行道板、绿化由开发建设单位按规划要求铺设。地块内应配有足够的庭院灯、草坪灯、路灯等室外灯光景观。所有工程管线（除路灯外）均必须采用管沟或直埋式铺设，不得有任何明杆（亮化设施除外）、明线布置。同时必须考虑无障碍设计。 8、地块内排水系统采用雨污分流制，污水排放红旗路污水管网，雨水排入地块内部保留小沟。给水、供电、电信、煤气、广电等管线从市政管线接入，且具体位置须征得相关部门同意。 9、地块内弱电工程采用综合管沟。 10、地块内安排南北排水体系。 11、地块内室外地面标高须达到2.2米（黄海高程）。 12、该地块内邮电设施必须满足邮电部门相关要求。 13、其它未尽事宜按《江苏省城市规划管理技术规定》和现行相关技术规定执行。 第二部分：市场分析 一、当地房地产市场 2009年上市量：41.62万平方米 销售量：47.80万平方米 2010年上市量：51.17万平方米 销售量：46.19万平方米 2011年上市量：85.40万平方米 销售量：31.65万平方米（至10月底）。 当地商品房主力户型为110平方米至130平方米。 当地县城中心商业区已售出商铺基本为1层或2层，3层以上为开发商用于出租。 二、当地现有代表性楼盘情况： 1、银胜名都：高层、小高层；均价4200元/平方米，底层商铺22000元/ 平方米。二期今年6月开盘，已