滁州市皖东5金机电市场合作建议书.docVIP

致森源投资有限公司合作建议书 经过我们对滁州市森源投资公司“天长路项目”的区域位置及商业基本要素的考核，同时我们对滁州市机电市场的目前现状的调查和研究，得到以下的粗浅结论，我们认为在此项目中，最为适合投资经营皖东五金机电城。 理由如下： 第一滁州五金机电市场的可行性 我国五金机电专业市场经过二十多年的发展，从无到有，从弱至强，已形成具备一定规模及影响力的专业市场达150余家。据行业协会发布的资料显示，每年全国五金机电销售额的一半以上是通过这些专业市场实现的，可见专业市场在我国五金机电商品流通中的地位和作用。 滁州市的2007年的GDP总值是443.93亿元，其中全部工业增加值156.12亿元。全社会固定资产投资额249.63亿元，根据以上数据，以行业经验保守估算，滁州机电产品的年销售额度不低于工业增加值的10%的比例。因此滁州地区目前存在五金机电行业的市场需求至少在15亿元以上。面对如此庞大的市场需求量，就按50％的数据来测算，未来皖东五金机电城有7.5亿元的市场消费量来支撑，已绰绰有余。根据行业经验，五金机电行业的毛利率在20％－25％之间，皖东五金机电城的市场总利润在1.5－1.8亿元之间，而经营户所能承受的租金范围在经营利润的10％－15％之间，也就是说，未来皖东五金机电城的租金总收益在1500－2700万元之间。验证该数据的真实性，以未来皖东五金机电城的经营户为250家计，每户经营户承受的年租金平均在6－10.8万元之间，这完全符合一个成熟专业市场商户承受的租金标准。 目前在项目周边500米范围内接近有150家的各类五金机电的专业店，这从另一个角度也能论证未来皖东五金机电城的可行性。因为滁州市场有很大的市场需求量，但目前滁州市缺少该类集聚性的专业市场，造成价格居高不下，品种和品类不够完善（该观点从我们专业团队与外埠市场做的市场调研作出的结论），绝大部分的机电产品仍需要从南京或者合肥市场购进。商业俗语，存在即是合理，我们未来打造的皖东五金机电城肯定能弥补现在滁州市场此行业的不足，让滁州市场的机电市场回归理性，从根本上、源头上让消费者接受我们未来的皖东五金机电城。同时这150多家的专业店，也为今后的招商营运打下良好的基础，我们借市场的需求顺势打造一个专业的交易平台。 第二建设皖东机电市场的必要性和紧迫性。 目前森源集团建设的项目区域位置，是目前滁州地区最佳的五金机电市场的所在地，经营其他项目或用作他途，绝对是舍近求远，拣了芝麻丢西瓜的市场。有必要的话，我们建议森源高层参观一下常州五金机电市场，那个市场和地段是皖东五金机电城克隆版，都是紧靠汽车站和火车站，周边的商业环境一直就是机电产品经营的集散地。至于该专业市场的紧迫性，如果任其自然发展，将永远行不成市场的规模效应，而且今后滁州的市场份额必然被周边地区城市所蚕食；另外随着一个城市的发展，城市势必进入旧城改造的阶段，如若项目周边改建扩建，如军供站改扩建、装饰市场的（老木材市场）改造、市政的重新规划等等因素，项目周边的市场氛围被慢慢迁移走后，再要搞这市场困难就比较大了，可以说是坐失良机。同时长江商贸城的五金机电市场正在建设，面积在15000平方以上，2009年中肯定是正式运营，这将势必对天长路的五金机电市场形成很大的冲击，商户的迁移加上消费者习惯的形成，我们的项目优势马上大大的减弱。而且那个市场真的形成，我们的弱势相当明显，首先规模没它大，其次租金没有优势 第三地产角度分析。 森源集团如果把房产纯粹的租赁，今后只能享受到物业升值的附加值，而这种增长的幅度是缓慢而有限，不具备自身的核心价值，例如租赁给超市卖场，随着卖场的离场，物业空置后，剩下的还是物业本身的价值。但商业地产不一样，操作成功，不仅仅是物业价值的大幅提高（从房产评估值来阐明），而且商业的附加值也能同步享受，比如常州市金桥五金机电市场，面积有12000平方。金桥市场位置同森源集团的房产位置差不多，租金水平从99年500万元到08年的3000万元房租收人，从最初房产评估值的6000万元到现在的4亿元，带给了常州金桥集团巨大的发展，不仅仅是实物货币充实，而且从资金运作层面上来讲，也是益处多多。这样来运营，同时能带动整栋大楼的物业巨大的升值，对森源集团的发展和股东带来最大的收益！ 第四 招商运营。 滁州市场已经具备众多专业店的经营户，证明该类资源客户已经存在，但是要加以促进引导。凭我们对市场的专业了解，且我们还有充分的客户资源与经营管理经验，要靠我们的专业招商团队，从南京的金桥机电市场，常州的金桥五金机电市场，合肥的长江市场招来一半的经营商户，来充实市场，填补目前市场缺失的品类。制定合适的招商政策， 7000平方米的市场招商对于我们专业的团队来讲，是小菜一碟；而市场成功招商，是市场营运成功的一半，我们潜心用三年的时间来培