2008年房地产品牌企业过冬措施及对策分析.doc

PAGE  PAGE 10 品牌企业过冬措施及对策分析 一、各主要品牌企业08年完成销售情况 进入2008年，随着行业和经济的调整，房地产市场成交额以及成交面积大幅的下调，，而截至2008年11月，各主要知名房地产企业的销售业绩相比年初的目标也出现大幅度的回调，具体如下表所示： 项目万科保利金地中海绿城碧桂园销售额（亿元）478.7205.11114．03221.2145.6157同比增长-9.20%20.36%17.01%34%　— — 销售面积（万㎡）557258.49109．94248.94118.4—同比增长-8.60%29.48%1.65%24.90%　— — 2007销售额（亿）523170.4197.5166.3151177.42008年目标（亿）800240150320200320销售额完成率（％）60%85%76%71%73%49％备注：以上数据来源各公司企业公告，销售额为合同金额，非结算金额。万科 、保利和金地为全年12个月销售数据，其他企业为2008年1－11月份销售数据。 从上表可看出，各企业达到年初目标基本无望，一般存在20－30％的目标差距，多的达到接近50％未能完成。因此，早在年前，各品牌企业相继纷纷下调年度销售目标，其中保利下调25％，全年目标180亿，中海下调50亿元，至270亿元。 万科所受到的影响相对较大，其他房地产企业相对07年依然保持一定的增长，而万科销售面积和销售额均出现一定的下滑，其原因一是由于的万科的项目众多，遍布全国，因此与整体市场的大幅下滑走势更为吻合。其次，万科主力产品以大众化的中档精品为主，主力客户群相对价格较为敏感，受到价格下行趋势影响存在观望心理；再者，受到地震捐款门事件、业主退房风波等一系列事件影响，一定程度上影响品牌形象和销售进度。最后，万科去年完成的基数较高，在市场低迷情况下，难以同比保持增长。 二、各品牌企业新增土地储备动态 在2008年，万科、保利等企业的在地产市场持续深度下调情形下，依然获取了较多宗大面积的土地，万科全年获取28宗土地，新增权益建筑面积526万，平均楼面价格2014元/平米。保利相对获取为更大宗的土地，而地价成本更低，全年共获取15宗土地，新增建面约582万平米，平米楼面地价1043元/平米。 08年新增土地储备具体情况如下表所示： 单位：万平米、亿元、元/平米公司季度新增项目个数新增土地面积新增建面土地价款楼面地价　上半年17197.7329.968.72083万科第三季度10162.3183.435.4 1930　第四季度14.1812.81.881469　小计28364.18526.10 105.98 2014 　上半年9203378.436.8973 保利第三季度1164.7798.85.93600　第四季度547.1105.1181712　小计15414.87582.30 60.73 1043 金地第四季度146.21590.09218.0242000中海截至11月底10126.820767.063266绿城截至八月底11　197备注：以上数据均来源该企业的公告 从上表可以看到，万科获取土地主要集中在上半年及第三季度，这与万科前一段时间由于提早于市场进行反应降价促销而获得较多资金储备、当期取得优于市场大势的销售回款直接相关。万科在上半年保持了对后市的谨慎乐观态度，特别在07年股票增发以及08年公司债发行的成功，都导致了其有足够资金获取土地，但随着金融海啸和行业销售调整的深入，第四季度基本停止了购地动作。到现在保持充裕的现金量的和财务安全，平稳过冬成为首要任务。 金地由于07年较多的通过招牌挂方式获取土地，共获取约504万建面的土地，土地成本较高，达到3207元/平米，总价款为161亿，而07年的销售仅为74.8亿元，因此08年资金压力较大，前三季度一直未有购地动作，直到年底仅获取一宗位于西安的大型地块。 保利地产：大部分用地通过前期运作及与政府关系密切获得，且以大宗面积的用地居多，如08年第3季度获取的南昌湾里区165万用地早在2007年就已经开始运作，而11月底在成都获取的三宗用地在“保利.公园198”整体规划6000亩范围内。通过前期运作再在市场低谷时期挂牌获取使得其获取土地的成本大大降低。 中海地产：从8月份开始即没有新增土地储备。但08年获取的土地储备的成本相对偏高，达到3