2009年8月宁波房地产市场报告.doc

华星月报：2009年8月宁波房地产市场报告 　　一、宁波动态信息 　　二、宁波土地市场分析 　　1、土地挂牌情况 　　1)宁波市六区土地出让情况 　　09年8月宁波市六区共有住宅、商业土地出让公告15宗，合计出让面积达到了670415平方米，与7月份的出让总数及土地面积相比(7月份出让土地公告14宗，合计出让土地面积约为647203平方米)，土地供应量环比增加了23212平方米。出让土地分布在5个区域，包括江东区、江北北区、鄞州区、镇海区与东部新城区域。 　　从区域出让情况看，东部新城的出让幅数最多，共有7幅住宅与商业用地出让，合计面积为90509平方米，而江北北区出让面积最多，仅有1幅住宅用地出让，为江北慈城新区湖西地块，其单幅出让面积也为最大，达到314208平方米。 　　各区域土地出让对比示意图  三、宁波商品房市场分析 　　1、住宅市场成交分析 　　(1) 8月份住宅市场总体情况 　　截止月底，市六区住宅市场共成交住宅产品2481套，成交面积为258173.47平方米；市六区住宅成交套数比上个月减少了861套，环比下降了25.76%。 　　市四区共成交住宅产品1871套，成交面积为191281.58平方米，市四区的住宅产品成交均价为12804元/平方米；市四区住宅成交套数较上月减少了478套，环比下降了20.34%。 　　从供销情况来看，宁波市四区商品住宅新增住宅产品面积为84236.56平方米，环比减少了3.29%。截止5月底，市四区商品住宅存量约为60.25万平方米。 　　8月份，从销售走势来看，宁波住宅市场价升量跌的趋势较为明显，09年1-8月份，供应量与销售量均划出一个金字型的抛物线。而从整体市场来看，仅有高新区江南一品二期北区的公寓楼和海曙区青林湾三期观澜小高层，成为8月份市场的亮点楼盘，由于客户蓄水期较为充分以及市场需求空缺较大，使这2个楼盘在开盘后，均有不错的销售业绩。 　　09年度 宁波市四区销售走势示意图  (2)各区域的成交情况分析  　　从各区域的成交情况来看，仅有海曙区与高新区还能保持上升的成交态势，而其他各区域的成交量均有不同程度的下降。其中，海曙区主要由青林湾的三期观澜小高层住宅放量，较7月份增加了206套，上升幅度较大；高新区的江南一品在长期蓄水后终于正式开盘，由于客户累积较好，而且区域围绕东部新城，未来预期较好，而且竞争对手匮乏，成交量与成交价格一路攀高；北仑区域在7月份世茂世界湾集中放量后，续量不足使该区域成交量下降幅度较大，但区域内低价楼盘的存量也逐步消化，客户更多选择一些低单价大面积的户型，成绩量依然能维持在500套以上；鄞州区由于后续供量不足，成交量较7月份又下降了352套，目前主要为盛世天城、上上城等大盘的存量消化，其他个盘成交量均较小；江北北区由于单价相对较低，而成为了许多首次置业群的选择区域，但随着市区价格不断升高，也使该区域的价格水涨船高，如奥林80的单价已上升到10000元/平米左右，但月成交量还是能维持近200套；其他各区域成交量均在100套以下，主要原因还是在于供应量不足。 鄞州各区域成交情况明细 　　从鄞州各区域成交情况来看，5-8月份的总体成交呈递减趋势，8月份仅下应区域与7月份持平，而其他各区域均有下滑，其中，中心区还是保持了各片区成交首位，合计成交283套，但较上月则减少了109套；城西片区下降最多，本月仅成交84套，较上月减少了186套。 　　由各区域1-8月的价格走势来看，大部分区域均保持了水平向上的曲线，说明由年初以来随着市场的逐步回暖，各区域的价格平稳向上的态势明显。海曙区，在8月份青林湾三期观澜小高层放量后，价格相比较二期观庭别墅价格下降不少，月度均价在13424元/平米，江北北区依然维持市区价格低谷的现状，一直在6000-8000元/平米的区间徘徊，虽然奥林80、颐和名苑也随着市场开始拉高价格，但由于盛世嘉苑等低价楼盘的成交，区域市场价格并未大幅度提升；而江北区成交量大幅下降，价格也有所下滑；江东区、鄞州区、高新区等东南部的热点区域，自年初开始价格上升的幅度均在4000元/平米以上。 　　从各区域的销售走势图来看，除鄞州区走势波动幅度较大，8月的成交量再次下滑，接近600套，而高新区由于江南一品二期公寓的放量，使高新区的销售总量上升到600套以上，而海曙区在青林湾三期观澜的带动下，销售曲线也有所提升，而其他各曲线，则在7月的基础上进一步下滑。 3)商品住宅成交数据分析 　　8月份宁波市六区成交价格比例分析 　　从成交均价比例来看，由于北仑区域成交量的减少，6000-8000元/平米的区间，减少了20个百分点；而10000元/平米以上的区间有上升的趋势，12000-14000元/平米区间增加了14个百分点；1