2009年8月昆明房地产市场分析报告.doc

2009年8月昆明房地产市场分析报告 　　 据昆明市房产信息网统计数据显示，8月1日至31日，昆明主城四区共成交各类商品房8307套，日均成交约276.9套，成交面积为715410.59平方米，成交金额为40.08918亿元，成交均价为5611.4元/平方米，再创自2008年以来月度成交量最高，并保持了月度成交量自今年2月以来的连续7个月增长的势头。 昆明8月份的楼市出现更强劲的增长，成交量和成交金额都在放量增长，成交量环比增幅约2.1%，同比增幅更是高达225%。同时我们注意到，自今年3月以来，昆明楼市开始回暖，从刚性需求的释放到投资需求爆发，成交量到今年8月份创下了一年多来的新高。同时，省外炒房团也近段时间以来也开始将眼光瞄准昆明楼市，引发了楼市由刚性需求向投资需求的爆发，并且有向投机品演化的趋势，一定程度上推高了昆明市房地产市场的价格。阔别近1年的通宵排队购房现象，而今又卷土重来。在这种情形下，房地产市场发展趋势更值得引起谨慎对待。首先，对于自住型消费者来说，决定心理价位和出手标准的，已经不是供需，而是预期。 在一片看涨的预期声中，刚性需求的消费者最有可能身不由己地加入这波狂潮，而这个群体自身的抗风险能力又是最脆弱的。所以这部分群体当下最需要审慎而行。其次，对于开发商来说，当下这波行情仍充满很多不确定性。市场的诱惑，土地供应的开闸放水，都很容易催生非理性的投资行为，最近各地频频出现的“地王”或许已经是个危险信号。在整体经济回暖尚待时日，宏观经济形势促成房市抬升的当口，准确厘清需求的来源、指向和演进轨迹才是开发商决定经营行为，规避随大流、赶趋势的跟风行为，获得稳健、持续发展的关键。 新政解析 　　8月的昆明房地产市场延续了上月的房市盛夏，中国的房地产市场在中国经济发展中率先复苏且速度超过了经济复苏的平均速度，超出了大多数人的预料。分析其主要原因发现这主要由于以下几个因素造成：首先民众对住房刚性需求释放的同时带动了房地产市场投资需求的爆发，此外，中国上半年适度宽松的货币政策导致市场流动性充裕，对房地产市场的快速复苏起到了很好的支撑作用。再者，由于通货膨胀预期的增强，人们进而希望通过购房来以实现资产的增值保值。 在以上因素的共同作用下，近段时间的房地产市场出现了量价齐升的大好形势。并且，从目前的房地产市场形势来看，为实现国家经济的总体复苏，适度宽松的货币政策下半年并不会出现太大变化，市场流动性充裕，房地产市场投资型需求旺盛，通货膨胀预期增强。然而同时也应该注意到，虽然目前中国楼市热火朝天，但实体经济却还没有真正地回暖，如此情况下必然催生楼市泡沫。因而目前国家也正在收紧二套房政策，这一政策的收紧对投资需求将有一定的抑制作用的。然而，就昆明来看，目前房地产市场的供应量仍然充足，因此，个别楼盘出现炒房团的情况应该不会对整体的市场造成太大的影响。因此，昆明的房地产市场只要能控制好土地的市场供应量，下半年，在大的宏观政策影响下，将保持稳中有升的态势。 市场聚焦 　　据昆明市房产信息网统计数据显示，8月1日至31日，昆明主城四区共成交各类商品房8307套，日均成交约276.9套，成交面积为715410.59平方米，成交金额为40.08918亿元，成交均价为5611.4元/平方米，再创自2008年以来月度成交量最高，并保持了月度成交量自今年2月以来的连续7个月增长的势头。昆明8月份的楼市出现更强劲的增长，成交量和成交金额都在放量增长，成交量环比增幅约2.1%，同比增幅更是高达225%。同时我们注意到，自今年3月以来，昆明楼市开始回暖，从刚性需求的释放到投资需求爆发，成交量到今年8月份创下了一年多来的新高。同时，省外炒房团也近段时间以来也开始将眼光瞄准昆明楼市，引发了楼市由刚性需求向投资需求的爆发，并且有向投机品演化的趋势，一定程度上推高了昆明市房地产市场的价格。阔别近1年的通宵排队购房现象，而今又卷土重来。在这种情形下，房地产市场发展趋势更值得引起谨慎对待。首先，对于自住型消费者来说，决定心理价位和出手标准的，已经不是供需，而是预期。在一片看涨的预期声中，刚性需求的消费者最有可能身不由己地加入这波狂潮，而这个群体自身的抗风险能力又是最脆弱的。所以这部分群体当下最需要审慎而行。其次，对于开发商来说，当下这波行情仍充满很多不确定性。市场的诱惑，土地供应的开闸放水，都很容易催生非理性的投资行为，最近各地频频出现的“地王”或许已经是个危险信号。在整体经济回暖尚待时日，宏观经济形势促成房市抬升的当口，准确厘清需求的来源、指向和演进轨迹才是开发商决定经营行为，规避随大流、赶趋势的跟风行为，获得稳健、持续发展的关键。 一、土地市场交易分析 数据来源：昆明市国土资源 　　8月份共有6块土地进行交易，以居住性质的地块为主。　　本月成交地块的位